第二部分：2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望
1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化
(1) 宏觀經(jīng)濟(jì)：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)總基調(diào)，注重改革創(chuàng)新與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保持經(jīng)濟(jì)合理增長(zhǎng)
2013年以來(lái)，國(guó)內(nèi)外形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨近年少有嚴(yán)峻局面，一季度GDP增速下滑至7.7%，自2012年三季度以來(lái)的復(fù)蘇趨勢(shì)出現(xiàn)停滯，二季度經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑至7.5%，三季度GDP增速回升至7.8%，10-11月的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示中國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)并無(wú)明顯的下行風(fēng)險(xiǎn)。2013年12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確明年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議指出明年經(jīng)濟(jì)工作的核心是堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，改革創(chuàng)新。雖然總基調(diào)延續(xù)了上年的“穩(wěn)中求進(jìn)”，但同時(shí)強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持“改革創(chuàng)新”，并要求把改革創(chuàng)新貫穿于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各個(gè)領(lǐng)域各個(gè)環(huán)節(jié)，這是繼十八屆三中全會(huì)提出全面深化改革的總目標(biāo)后再度明確“改革”將成為未來(lái)經(jīng)濟(jì)工作的重中之重。同時(shí)，會(huì)議指出要全面認(rèn)識(shí)持續(xù)健康發(fā)展和生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的關(guān)系，抓住機(jī)遇保持國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值合理增長(zhǎng)、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。“合理增長(zhǎng)”表明未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要追求質(zhì)量與效益并重，不再片面追求高增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要與調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生協(xié)調(diào)均衡。國(guó)家信息中心、中國(guó)社科院等機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)會(huì)確定在7.0%，2014全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將呈現(xiàn)前高后低的局面。不再單純追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，表明新一屆政府將更多地通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)和深化改革來(lái)釋放經(jīng)濟(jì)活力，單純通過(guò)信貸增長(zhǎng)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的時(shí)代一去不復(fù)返。
(2) 貨幣環(huán)境：貨幣政策保持穩(wěn)健，信貸平穩(wěn)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 截至2013年11月末，貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)14.2%，明顯高于年初設(shè)定的13%左右的調(diào)控目標(biāo)。1-11月人民幣新增貸款8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10%，已超過(guò)去年全年的8.2萬(wàn)億。從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行來(lái)看，宏觀增長(zhǎng)指標(biāo)偏穩(wěn)，通脹預(yù)期稍有消減，短期經(jīng)濟(jì)維持平穩(wěn)增長(zhǎng)，根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2014年貨幣政策仍將保持穩(wěn)健取向，依靠信貸和社會(huì)融資額規(guī)模合理增長(zhǎng)以維持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)(不再是過(guò)去多年的高速增長(zhǎng))，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍將受到正面推動(dòng)，只是力度大不如前。此外，今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次將“著力防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”單列任務(wù)，表明地方政府必須強(qiáng)化防控債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)失控給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
需要注意的是，今年下半年貸款利率的放開(kāi)以及“貸款基礎(chǔ)利率”的公布標(biāo)志著利率市場(chǎng)化的改革更進(jìn)一步，明年將繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化和人民匯率形成機(jī)制改革。利率市場(chǎng)化的本質(zhì)是為了解決金融抑制下資本的低效配置，理順政府與市場(chǎng)之間在金融資源配置方面的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)金融資源配置的市場(chǎng)化，是新屆政府所倡導(dǎo)的理順“市場(chǎng)與政府的界限”中非常關(guān)鍵的一環(huán)，這也將成為新屆政府經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、促轉(zhuǎn)型思路下的重要一筆。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，金融業(yè)改革深化不僅對(duì)供需雙方的資金狀況產(chǎn)生顯著影響，更重要的是將改變整個(gè)經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性，而這恰恰是過(guò)去多年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)上行的關(guān)鍵推力。
(3) 房地產(chǎn)調(diào)控：“一刀切”調(diào)控不復(fù)存在，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，但房?jī)r(jià)已由“普漲時(shí)代”進(jìn)入“分化時(shí)代”，進(jìn)一步促使調(diào)控政策的差異化。10-11月，一線城市和部分房?jī)r(jià)漲幅較快的二線城市在面臨無(wú)法完成年初房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的情況下進(jìn)一步收緊調(diào)控政策，而三四線城市如溫州和徐州，則對(duì)限購(gòu)政策有所放松。三中全會(huì)提出的市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的核心思想，正引導(dǎo)著各地調(diào)控機(jī)制的穩(wěn)步建立。
展望2014年，土地制度、財(cái)稅制度改革將進(jìn)一步推進(jìn)，房產(chǎn)稅等相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制有望逐步確立，但是市場(chǎng)化改革和長(zhǎng)效機(jī)制的建立不可能一蹴而就，在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然上漲的背景下，難以期待限購(gòu)限貸政策的放松，現(xiàn)有的行政化調(diào)控手段很難在短期內(nèi)退出，不同城市的政策取向繼續(xù)差別化。中長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記、財(cái)產(chǎn)公示等制度出臺(tái)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大，將進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立和完善，限購(gòu)限貸等行政性措施才有望逐步退出，促使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更加健康。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化，市場(chǎng)有望逐漸回歸理性。
2. 市場(chǎng)趨勢(shì)：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩 (1) 模型預(yù)測(cè)：銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速趨緩，投資開(kāi)工平穩(wěn)增長(zhǎng)
根據(jù)“中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，結(jié)合中國(guó)人民大學(xué)、中國(guó)社科院、北大“朗潤(rùn)預(yù)測(cè)”等機(jī)構(gòu)對(duì)2013年經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)，參照近期宏觀政策走向和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，對(duì)2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出如下假設(shè)：
假設(shè)1：宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)(GDP增長(zhǎng)7.5%); 假設(shè)2：貨幣政策穩(wěn)中趨緊(M2增長(zhǎng)13%，貸款余額增長(zhǎng)13%，新增貸款約9.3萬(wàn)億元，社會(huì)融資額20萬(wàn)億);
假設(shè)3：城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步向前(2014城鎮(zhèn)化率為55%); 假設(shè)4：調(diào)控政策繼續(xù)有效實(shí)施，限購(gòu)等抑制性政策不放松。 在宏觀經(jīng)濟(jì)和貨幣信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，根據(jù)“動(dòng)態(tài)模型”，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果如下：
2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷(xiāo)售量?jī)r(jià)繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，投資新開(kāi)工增長(zhǎng)平穩(wěn)”的特點(diǎn)：在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為13.7-14.0億平方米，同比增長(zhǎng)5.5%-7.8%;商品房銷(xiāo)售均價(jià)為6705-6746元/平方米，同比上漲7.0%-7.6%，銷(xiāo)售面積和均價(jià)同比增速均較2013年放緩;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為9.8-10.0萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.0%-17.5%;房屋新開(kāi)工面積為20.9-21.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.0%-8.0%，低于2013年全年。
(2) 需求：銷(xiāo)售面積繼續(xù)增長(zhǎng)但增速放慢，上半年增速較高下半年漸趨平緩
2014年新增貸款和社會(huì)融資額繼續(xù)增長(zhǎng)，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴(kuò)張放慢，商品房銷(xiāo)售增速趨緩。信貸政策對(duì)商品房需求影響顯著，商品房銷(xiāo)售額的變化通常滯后于社會(huì)融資額變化1-2個(gè)季度，如社會(huì)融資額同比增速在2009年一季度達(dá)到階段性高點(diǎn)，之后商品房銷(xiāo)售額同比增幅在當(dāng)年三季度達(dá)到峰值。2013年，社會(huì)融資額增速持續(xù)下行，從一季度58.5%下降至三季度19.1%，四季度也將保持在14%左右。同時(shí)，人民幣貸款和M2同比增速均處歷史低位，今年前三季度新增人民幣貸款分別為2.8萬(wàn)億元、2.3萬(wàn)億元和2.2萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)四季度新增貸款約為1.6萬(wàn)億元，全年新增貸款8.9萬(wàn)億。M2同比增速自一季度高點(diǎn)連續(xù)下降，預(yù)計(jì)四季度仍將在歷史較低水平。展望2014年，貨幣政策將保持穩(wěn)健，盡管新增貸款和社會(huì)融資額仍將增長(zhǎng)，但總體增速趨緩，推動(dòng)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)的動(dòng)力有所減弱。此外，預(yù)計(jì)2013年全年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將接近13億平米，規(guī)模再創(chuàng)歷史新高，增速也處于2010年來(lái)的高點(diǎn)，在高基數(shù)下2014年銷(xiāo)售面積增速放緩是大概率事件。
從全年走勢(shì)來(lái)看，2014年全國(guó)銷(xiāo)售面積同比增速前高后低。預(yù)計(jì)明年上半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體好于下半年，參考過(guò)去幾年商品房銷(xiāo)售面積的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計(jì)明年上半年商品房銷(xiāo)售面積占全年比重約40%，全年商品房銷(xiāo)售面積增速前高后低。綜合前述模型結(jié)果，預(yù)計(jì)2014年上半年商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)7.9%，下半年增速小幅回落至6.1%。
季節(jié)性規(guī)律導(dǎo)致重點(diǎn)城市下半年成交總量好于上半年，但同比增速趨緩。除2011年下半年受貨幣政策收緊和房地產(chǎn)調(diào)控的疊加影響，成交量環(huán)比上半年下降5.7%外，其余年份重點(diǎn)城市下半年的成交量均高于上半年，2012年表現(xiàn)尤其明顯，下半年成交量比上半年高49.8%。2014年將保持下半年高于上半年的季節(jié)性規(guī)律，預(yù)計(jì)上半年各城市成交量在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、供應(yīng)加大的背景下繼續(xù)好于今年同期，下半年季節(jié)性規(guī)律推動(dòng)成交量環(huán)比增長(zhǎng)，但同比增速將趨緩，由于2013年基數(shù)較高，2014年下半年可能出現(xiàn)部分月份同比下降的情況。
(3) 供應(yīng)：土地成交推動(dòng)新開(kāi)工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨緩、 貨幣政策穩(wěn)健背景下，全國(guó)新開(kāi)工和投資增速放緩
土地成交推動(dòng)新開(kāi)工繼續(xù)增長(zhǎng)，但多數(shù)城市潛在供應(yīng)充足、銷(xiāo)售增速趨緩導(dǎo)致全國(guó)新開(kāi)工增幅有限。2012年四季度以來(lái)土地市場(chǎng)成交回暖，數(shù)據(jù)顯示，2013年前三個(gè)季度土地成交面積同比增速均超過(guò)30%，考慮到拿地與新開(kāi)工的時(shí)間差(一般為6-12個(gè)月)，預(yù)計(jì)2014年新開(kāi)工將繼續(xù)增長(zhǎng)。 由于目前三四線城市供應(yīng)充足(占全國(guó)新開(kāi)工面積超過(guò)60%)，企業(yè)在此類(lèi)城市開(kāi)工保持謹(jǐn)慎，與新開(kāi)工密切相關(guān)的銷(xiāo)售面積增速(歷史數(shù)據(jù)顯示新開(kāi)工指標(biāo)滯后于銷(xiāo)售指標(biāo)約3-6個(gè)月)在2013年也不斷趨緩，預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積20.9-21.3億平方米，同比增長(zhǎng)6.0-8.0%。
受銷(xiāo)售增速和流動(dòng)性趨緩影響，投資增速略有下降。過(guò)去六年的歷史數(shù)據(jù)顯示，銷(xiāo)售指標(biāo)增速與M2增速基本同步，領(lǐng)先于開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)約6-12個(gè)月。根據(jù)“動(dòng)態(tài)模型”測(cè)算結(jié)果和假設(shè)條件，明年商品房銷(xiāo)售面積增速繼續(xù)放緩，M2增速也將趨于平穩(wěn)，受這一趨勢(shì)影響，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額將為9.8-10.0萬(wàn)億元，同比增速在15.0-17.5%之間，比今年略有降低。
(4) 價(jià)格：供應(yīng)加大促熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求矛盾緩和，信貸投放趨穩(wěn)緩解房?jī)r(jià)上行勢(shì)頭
政府主導(dǎo)加大市場(chǎng)供應(yīng)，全國(guó)供求關(guān)系緩和平抑房?jī)r(jià)上漲。自新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控方向由抑制需求轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)。2013年以來(lái)，隨著銷(xiāo)售面積增速持續(xù)放緩，新開(kāi)工增速止跌回升，價(jià)格漲幅在供求關(guān)系緩解的背景下逐步收窄。預(yù)計(jì)2014年這一趨勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)，在供應(yīng)加大的背景下價(jià)格漲幅收窄，全年商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。
信貸投放趨穩(wěn)、超額貨幣減少緩解房?jī)r(jià)上行勢(shì)頭。歷史數(shù)據(jù)顯示，貨幣投放對(duì)房?jī)r(jià)影響顯著。2008年以來(lái)，超額貨幣投放是房?jī)r(jià)持續(xù)走高的重要推動(dòng)力。2013年，新一屆政府明確表示未來(lái)不可能出現(xiàn)如2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放，超額貨幣增速放緩具有一定的必然性。因此，在貨幣政策逐步回歸中性的背景下，房產(chǎn)價(jià)格的漲幅縮小是大概率事件。
受高地價(jià)推動(dòng)，少數(shù)熱點(diǎn)城市商品房?jī)r(jià)格上漲壓力依然較大。2013年，全國(guó)住宅用地樓面地價(jià)TOP10地塊的價(jià)格水平全面提升，由2012年的19000-40000元/平方米上浮至27000-73000元/平方米，單價(jià)最高的北京農(nóng)展館8號(hào)地塊樓面均價(jià)達(dá)73099元/平方米。高地價(jià)對(duì)所在城市房?jī)r(jià)的推漲作用不容忽視，2014年少數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力依然較大。
3.關(guān)注點(diǎn)：分化加劇與風(fēng)險(xiǎn)積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)逐步回歸理性
(1) 分化加劇：不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯
展望2014年乃至更長(zhǎng)時(shí)期，不同城市量?jī)r(jià)走勢(shì)和政策導(dǎo)向的分化進(jìn)一步加劇，一線城市和熱點(diǎn)二線城市供不應(yīng)求壓力持續(xù)，雖然2013年新開(kāi)工項(xiàng)目將增加2014年供應(yīng)，但高地價(jià)使得當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數(shù)二線城市供需均衡，價(jià)格平穩(wěn);大多數(shù)三四線城市供應(yīng)充足，部分城市需警惕供應(yīng)過(guò)剩和價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵(lì)需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量?jī)r(jià)仍有空間。企業(yè)馬太效應(yīng)日趨明顯，大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化。
短期來(lái)看，需求旺盛以及供應(yīng)不足導(dǎo)致一線城市去化速度加快，截至2013年11月，一線城市可售面積較歷史高位下降4%，平均出清周期降至9個(gè)月;典型的二線城市可售面積較歷史高位略有下降，出清周期保持在10個(gè)月左右;典型的三線城市可售面積已升至歷史高點(diǎn)，平均出清周期高達(dá)37個(gè)月，去庫(kù)存壓力突出。中長(zhǎng)期來(lái)看，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，一線城市現(xiàn)有土地存量?jī)H需要2年左右消化，二三線城市土地消化時(shí)間分別為10年和12年;此外，所有在建及待建項(xiàng)目竣工后，未來(lái)3-5年三類(lèi)城市的人均住宅面積將達(dá)到36平米、45平米、50平米。總體來(lái)看，一線城市短期和中長(zhǎng)期供不應(yīng)求矛盾均較為突出，但今年以來(lái)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)或?qū)⒙晕⒕徑夤⿷?yīng)不足壓力;部分二三線城市潛在供應(yīng)明顯超出當(dāng)?shù)厝丝凇⒔?jīng)濟(jì)和市場(chǎng)規(guī)模的承載能力，供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)凸顯。
展望未來(lái)，不同城市價(jià)格分化將進(jìn)一步加劇：地價(jià)快速上漲、供不應(yīng)求矛盾?chē)?yán)峻仍將推動(dòng)一線 城市住宅價(jià)格上漲，而二線城市除杭州、南京等熱點(diǎn)城市外，多數(shù)城市土地市場(chǎng)運(yùn)行較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間有限;而多數(shù)三四線城市由于供應(yīng)充足，地價(jià)漲幅最小，部分供應(yīng)過(guò)剩的三線城市房?jī)r(jià)存在下跌可能。
根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策對(duì)需求的影響通常在一個(gè)季度以?xún)?nèi)，以今年3月“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)為例，一線城市成交量在政策落地后大幅回落，但5月已現(xiàn)小幅反彈。今年10月以來(lái)，一線城市先后加碼調(diào)控，政策全面收緊，除深圳外，一線城市成交量在11月環(huán)比均出現(xiàn)下降。目前僅部分二線城市加碼調(diào)控，無(wú)論是政策力度還是執(zhí)行層面均弱于一線城市，對(duì)市場(chǎng)影響程度有限，如武漢成交量在11月回落幅度明顯小于廣州、北京等地。與之形成鮮明對(duì)比的是，部分城市由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，通過(guò)松綁原有政策刺激市場(chǎng)需求，如溫州8月放寬限購(gòu)政策，8-9月平均成交量較7月增長(zhǎng)近1倍，徐州成交量也出現(xiàn)回升，政策適度寬松對(duì)市場(chǎng)促進(jìn)作用明顯。
此輪熱點(diǎn)城市密集出臺(tái)的調(diào)控政策將在短期內(nèi)影響市場(chǎng)預(yù)期，但不能從根本上平抑熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)，因此，未來(lái)熱點(diǎn)城市政策仍存在加碼可能;而部分市場(chǎng)低迷的城市，地方政府在不突破調(diào)控底線的范圍內(nèi)靈活調(diào)整將是大概率事件。在市場(chǎng)量?jī)r(jià)分化進(jìn)一步加劇的背景下，全國(guó)政策“一刀切”的局面不復(fù)存在。
企業(yè)分化：大企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，中型企業(yè)不進(jìn)則退，小企業(yè)邊緣化
千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業(yè)達(dá)到這一水平。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研 究院測(cè)算，預(yù)計(jì)到2020年將有6家2000億級(jí)企業(yè)、14家1000-2000億企業(yè)、17家500-1000億企業(yè)。值得注意的是，在萬(wàn)科之后，中海、保利、萬(wàn)達(dá)等將在未來(lái)幾年突破2000億元，將龍頭企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)推向新的高點(diǎn)。
品牌房企布局已基本覆蓋全國(guó)主要城市，由于自身實(shí)力雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在武漢、成都等主流城市占有率持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高，而本地龍頭企業(yè)地位有所下降。與此同時(shí)，在調(diào)控持續(xù)背景下，品牌房企憑借較強(qiáng)綜合實(shí)力以較低成本優(yōu)勢(shì)獲取大規(guī)模發(fā)展資金，融資優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)突出，拿地十分積極，而區(qū)域性中小房企更多面臨資金短缺，土地儲(chǔ)備減少等不利局面，生存空間縮小，未來(lái)發(fā)展將面臨更多挑戰(zhàn)。
(2) 風(fēng)險(xiǎn)積聚：經(jīng)濟(jì)降速、制度變革、需求透支等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，高速增長(zhǎng)后回歸 理性勢(shì)在必行
經(jīng)濟(jì)方面，中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年推進(jìn)的“全面深化改革”也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變;需求方面，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚，在2013年商品房量?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來(lái)理性回歸勢(shì)在必行。
宏觀環(huán)境：中長(zhǎng)期來(lái)看經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放趨緩，“深化改革”可能加大經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱
中長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)跨入中速增長(zhǎng)階段，潛在增速逐漸下臺(tái)階。1995-2010年，受益于改革開(kāi)放、“入世”、制造業(yè)快速發(fā)展等多重因素，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展，年均GDP增長(zhǎng)率達(dá)9.9%。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心和世界銀行5預(yù)測(cè)，中長(zhǎng)期來(lái)看，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的因素(如人口結(jié)構(gòu)變化、基建投資空間減少、投資和出口需求下降等)正在逐漸減弱，我國(guó)經(jīng)濟(jì)將由過(guò)去的高速增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)換為中速增長(zhǎng)階段，預(yù)計(jì)2011年-2015年間GDP潛在增長(zhǎng)率為8.6%，比之前15年下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，2016-2020年進(jìn)一步下滑至7%，2021年后降至6%以下。
短期來(lái)看，政府換屆的周期效應(yīng)和“全面深化改革”相關(guān)措施使得明后年可能面臨“滯脹”風(fēng)
險(xiǎn)。十三大以來(lái)，我國(guó)政策周期變化明顯，歷屆政府在上臺(tái)后1-2年均會(huì)加大投資，以應(yīng)對(duì)階段性的經(jīng)濟(jì)增速下行，但投資和貨幣投放加快又會(huì)加大通脹壓力。十八屆三中全會(huì)提出的“全面深化改革”將在2014年全面推進(jìn)，加之“十二五”規(guī)劃的年均GDP目標(biāo)增速僅為7%，中央未來(lái)更加注重經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量而非速度(最新中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即明確表示不單純追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng))，“全面深化改革”相關(guān)措施落實(shí)可能加大經(jīng)濟(jì)短期向下趨勢(shì)，預(yù)計(jì)明后年我國(guó)可能處于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、通脹壓力加大的最艱難階段，房地產(chǎn)業(yè)面臨挑戰(zhàn)加大。
中長(zhǎng)期來(lái)看，貨幣環(huán)境中性偏緊，流動(dòng)性充裕的大環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變。2003-2008年，我國(guó)M2/GDP相對(duì)平穩(wěn)，均保持在150%左右。2008年之后，我國(guó)依靠大量的信貸融資實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)反彈，但同時(shí)也使得整體債務(wù)率明顯上升，M2/GDP在2012年接近200%，明顯高于歐美等主要發(fā)達(dá)國(guó)家，并且有逐漸走高的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)較為突出。在李克強(qiáng)總理“堅(jiān)持不擴(kuò)大赤字，既不放松也不收緊銀根”精神指導(dǎo)下，隨著美國(guó)QE的退出以及國(guó)內(nèi)通貨膨脹壓力的上升，央行貨幣政策回歸中性甚至逐步收緊的可能性很大，過(guò)去多年支持房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)的流動(dòng)性充裕大環(huán)境將發(fā)生轉(zhuǎn)變。
制度變革：稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制完善促使行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變
2013年11月25日，十八屆三中全會(huì)審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題 的決定》發(fā)布，在改革開(kāi)放歷經(jīng)三十五年風(fēng)雨之后，我國(guó)社會(huì)將迎來(lái)改革全面深化的關(guān)鍵時(shí)期。在“全面深化改革”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來(lái)更加市場(chǎng)化的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，稅收、土地和金融等要素改革逐步落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立健全，行業(yè)環(huán)境將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)變。
房產(chǎn)稅落地勢(shì)在必行，歷史數(shù)據(jù)顯示“增量征稅”僅在短期對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，但房地產(chǎn)稅立法及財(cái)稅體制改革將改變中長(zhǎng)期環(huán)境。《決定》中指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)稅的一種，無(wú)論從財(cái)稅體制改革的大方向還是短期調(diào)控壓力的角度出發(fā)，落地勢(shì)在必行。從上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅后的效果來(lái)看，政策出臺(tái)后3個(gè)月重慶和上海住宅成交量分別下降46%和26%，比同類(lèi)城市降幅高10-20個(gè)百分點(diǎn)，成交均價(jià)并未出現(xiàn)明顯下跌，但2012年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)，可見(jiàn)房產(chǎn)稅落地僅能在短期對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。此次《決定》并未直接提及市場(chǎng)高度關(guān)注的房產(chǎn)稅，而明確提出將推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。房地產(chǎn)稅屬于綜合性稅制概念，房產(chǎn)稅屬于其中一類(lèi)，上位立法先行尤為重要，改革腳步將需循序漸進(jìn)。中長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅為我國(guó)財(cái)稅制度的一部分，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分。對(duì)市場(chǎng)各方而言，除關(guān)注少數(shù)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)容帶來(lái)的短期沖擊之外，更需警惕包括土地增值稅等在內(nèi)的財(cái)稅體制改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能帶來(lái)的沖擊。
土地制度優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格，提高土地利用效率。三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”，同時(shí)也要“從嚴(yán)合理供給城市建設(shè)用地，提高城市土地利用率”。我們預(yù)計(jì)未來(lái)土地改革的方向在于：(1)調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量建設(shè)用地;(2)確認(rèn)土地產(chǎn)權(quán)，加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn);(3)完善土地增值分享機(jī)制及農(nóng)民社會(huì)保障體制。土地制度改革能優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，增加土地供應(yīng)量，促進(jìn)土地價(jià)格合理化，長(zhǎng)期來(lái)看在促進(jìn)行業(yè)集約化發(fā)展的同時(shí)，有利于平抑熱點(diǎn)城市的高房?jī)r(jià)，促進(jìn)各類(lèi)城市均衡發(fā)展。
金融改革以市場(chǎng)化為方向，持續(xù)多年超額信貸投放蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。近年來(lái)，新增人民幣貸款占社會(huì)融資總量比例呈下行態(tài)勢(shì)，直接融資占比增加，表外業(yè)務(wù)迅速膨脹。隨著金融創(chuàng)新快速發(fā)展，新增人民幣貸款占社會(huì)融資總量比例從2002年的92%逐年下降至2013年前11月的52%。地方融資平臺(tái)整頓之后，更多資金通過(guò)券商資管、債券融資等平臺(tái)進(jìn)行融資，導(dǎo)致直接融資占比提高。同時(shí)，在利率市場(chǎng)化和監(jiān)管套利的驅(qū)動(dòng)下，影子銀行發(fā)展迅速，相比傳統(tǒng)表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)，影子銀行業(yè)務(wù)多屬次級(jí)債務(wù)，其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。此外，我國(guó)外匯市場(chǎng)目前開(kāi)放程度較低，未來(lái)可能出現(xiàn)跨境資本的短時(shí)期集中流出，給國(guó)內(nèi)帶來(lái)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。
需求透支：人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢導(dǎo)致需求趨緩，過(guò)去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)已透支未來(lái)
銷(xiāo)售面積增速過(guò)快導(dǎo)致需求提前透支，房地產(chǎn)發(fā)展可能提前進(jìn)入平緩增長(zhǎng)期。根據(jù)“中國(guó)房地 產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”，預(yù)計(jì)2011-2020年間商品住房總需求約為120億平方米6，年度最高峰約13億平方米。但2013年商品住宅銷(xiāo)售面積大幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2014年將超過(guò)12億平方米，距上限越來(lái)越近，需求提前透支使得我國(guó)住宅市場(chǎng)需求可能在2015年即邁入停漲甚至階段性下滑階段。
全國(guó)房?jī)r(jià)在合理水平，但部分城市價(jià)格快速上漲帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。歷史數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)住宅價(jià)格、GDP、M2和人均可支配收入增速整體趨勢(shì)一致，除2007和2011年房?jī)r(jià)增速高于其他指標(biāo)外，其余年份房?jī)r(jià)均低于GDP等指標(biāo)增速，總體處于合理水平。但是，從不同城市來(lái)看，上海房?jī)r(jià)明顯超過(guò)GDP、M2和人均可支配收入漲幅，且近五年來(lái)房?jī)r(jià)年均漲幅高于GDP增速7個(gè)百分點(diǎn)。南京、杭州房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)GDP漲幅，近五年增長(zhǎng)速度僅略低于M2增速，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)為市場(chǎng)帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。總體來(lái)看，近年來(lái)我國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)總體漲幅相對(duì)合理，但部分城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)GDP增速，加大了未來(lái)的不確定性和房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。
中長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化速度放慢和新增城鎮(zhèn)人口逐漸減少，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用下降。2000-2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率以年均1.37個(gè)百分點(diǎn)逐年提高，并于2011年首次超過(guò)50%，達(dá)到全球平均水平。根據(jù)聯(lián)合國(guó)人口署預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程將逐步放緩，2015年達(dá)到55.6%，2020年達(dá)到61%。從新增城鎮(zhèn)人口來(lái)看，年均新增量在2005-2010年達(dá)到頂峰后將有所下降，預(yù)計(jì)2010-2015年，城鎮(zhèn)人口將以2.9%的速度增長(zhǎng)，每年新增約2000萬(wàn)人;2016-2020年，增速將繼續(xù)放緩至2.1%，年均新增約1700萬(wàn)城鎮(zhèn)人口，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用將下降。
三次人口生育高峰后，持續(xù)下滑的出生率使得中青年人口占比下降，可能導(dǎo)致置業(yè)需求下降。影響住宅需求總量的主要人群為20-34歲適婚年齡人口以及35-49歲改善需求人群。2010年年末總?cè)丝谠鏊龠_(dá)到0.46%的低點(diǎn)，新增人口數(shù)僅有617萬(wàn)，人口出生率也達(dá)到11.9‰的歷史最低，新出生人口降至1600萬(wàn)以下。同時(shí)，1962-1973年出生人口帶來(lái)的改善性需求凸顯，而1981-1990年出生的人口也產(chǎn)生剛性需求的小高峰。但是預(yù)計(jì)2015年以后，由于上世紀(jì)90年代出生率的快速下降，從而導(dǎo)致對(duì)于住房需求的弱化，住宅市場(chǎng)的頂峰可能已經(jīng)到來(lái)。
中長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和貨幣投放趨緩，改革落地加大經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，人口老齡化以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力逐漸減弱。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算，2011-2020年我國(guó)住房潛在需求達(dá)160億平方米，其中商品住宅120億平米，但由于2011年以來(lái)市場(chǎng)快速發(fā)展，部分需求已被提前透支，預(yù)計(jì)2014年我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積將超過(guò)12億平方米，行業(yè)峰值或?qū)⑻崆暗絹?lái)。多重風(fēng)險(xiǎn)積聚將促使行業(yè)增速明顯放慢，長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立促使市場(chǎng)理性回歸。
(3) 行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費(fèi)升級(jí)、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等新領(lǐng)域， 但去化周期長(zhǎng)等潛在風(fēng)險(xiǎn)亟待關(guān)注 近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，居民消費(fèi)水平日益提高，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷增多，消費(fèi)需求逐步升級(jí)，除商業(yè)、辦公、工業(yè)/產(chǎn)業(yè)等傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目外，旅游、體育、文化等休閑類(lèi)地產(chǎn)也逐漸受到關(guān)注。但與住宅市場(chǎng)不同，上述領(lǐng)域在供求狀況、開(kāi)發(fā)模式等方面均有較大差異，本報(bào)告以旅游地產(chǎn)為例，試以說(shuō)明企業(yè)向住宅領(lǐng)域之外拓展過(guò)程中可能面臨的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)。
旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大量出現(xiàn)，東南沿海地區(qū)尤為明顯，品牌房企多有涉足
旅游地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布在東南沿海地區(qū)。由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)率先在這一區(qū)域發(fā)展，并呈現(xiàn)出一二三線城市齊頭并進(jìn)之勢(shì)，而西北部地區(qū)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量較少，且多集中在省會(huì)城市周邊。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)主要旅游城市項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)，研究組挑選了建筑規(guī)模在100萬(wàn)平方米以上的300個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析。數(shù)據(jù)顯示，西南、珠三角及環(huán)渤海的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量最多，占全國(guó)比重均超過(guò)20%。其中廣東、云南、山東三省的項(xiàng)目數(shù)量位居全國(guó)前三名，比重分別為12.5%、10.53%及8.88%。
總規(guī)模近8億平方米，不同地區(qū)規(guī)模差異明顯。數(shù)據(jù)顯示，300個(gè)樣本項(xiàng)目總規(guī)模為7.77億平方米，其中項(xiàng)目規(guī)模在100萬(wàn)到300萬(wàn)平方米之間的項(xiàng)目最多，數(shù)量占比接近80%。與此同時(shí)，約有5%的項(xiàng)目規(guī)模超過(guò)千萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目數(shù)量居于前三的省份來(lái)看，廣東省開(kāi)發(fā)規(guī)模普遍較大，超500萬(wàn)平米的項(xiàng)目占比超10%，有三個(gè)規(guī)模在1000萬(wàn)平米以上的大體量項(xiàng)目，而其中地處惠州的金融街巽寮灣，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)3000萬(wàn)平方米;海南超1000萬(wàn)項(xiàng)目同樣為3個(gè)，其中有兩個(gè)均位于開(kāi)發(fā)較為成熟的海南省東部;云南省81.3%的項(xiàng)目集中在100萬(wàn)-300萬(wàn)平方米。此外，憑借獨(dú)特的旅游資源，云南也有大量規(guī)模低于100萬(wàn)平方米、由本地開(kāi)發(fā)商運(yùn)作的項(xiàng)目(因規(guī)模相對(duì)較小未列入研究范圍)，多分布在麗江、大理等旅游業(yè)發(fā)達(dá)的古城地區(qū)，如大理公館、麗江天堂等。
品牌房企紛紛布局旅游地產(chǎn)，更傾向于開(kāi)發(fā)大規(guī)模項(xiàng)目。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企紛紛介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，世茂、萬(wàn)達(dá)、雅居樂(lè)、恒大、碧桂園等知名企業(yè)對(duì)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資力度明顯加大。在全國(guó)300個(gè)超百萬(wàn)平方米規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，百?gòu)?qiáng)房企占比為23.4%。同時(shí)由于百?gòu)?qiáng)房企資金實(shí)力豐厚，經(jīng)營(yíng)水平較高，全國(guó)超一千萬(wàn)平方米的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，有61.5%為百?gòu)?qiáng)房企開(kāi)發(fā)。在三亞、北海等旅游型城市，品牌房企項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)成為行業(yè)標(biāo)桿。如華僑城1985年起開(kāi)發(fā)深圳東部華僑城，樹(shù)立自然生態(tài)與主題文化品牌，開(kāi)創(chuàng)了旅游主題住區(qū)新概念;雅居樂(lè)整體性開(kāi)發(fā)位于陵水南部的清水灣和高峰溫泉，連續(xù)四年取得不俗銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。綠地盤(pán)龍谷文化城計(jì)劃投資額高達(dá)300億。高投資、大項(xiàng)目成為品牌企業(yè)選擇打造旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重要特點(diǎn)。
展望未來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)居民消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，政策支持為旅游地產(chǎn)帶來(lái)良好的發(fā)展環(huán)境
觀光旅游向休閑旅游度假形態(tài)轉(zhuǎn)變。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，旅游需求 通常會(huì)急劇膨脹，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游。人均GDP在2000-3000美元之間時(shí)，旅游形態(tài)逐漸向休閑游轉(zhuǎn)化。而當(dāng)人均GDP介于3000-5000美元之間，旅游形態(tài)開(kāi)始向度假旅游升級(jí)。人均GDP超過(guò)5000美元后，整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。2011年我國(guó)國(guó)內(nèi)人均生產(chǎn)總值已超過(guò)5000美元，度假旅游需求有望得到迅速提升。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)推動(dòng)旅游需求迅猛增長(zhǎng)。伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平提高和生活方式及消費(fèi)觀念的改變，旅游已經(jīng)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、工作、生活的重要組成部分。2000年-2012年間，我國(guó)國(guó)內(nèi)游客數(shù)量由7.44億人次增長(zhǎng)至近30億人次，同期全國(guó)旅游業(yè)收入也由3176億元增加至2萬(wàn)億元以上，提前實(shí)現(xiàn)“十二五”規(guī)劃目標(biāo)。現(xiàn)在中國(guó)已成為世界第三大出境客源國(guó)和第三大旅游目的地國(guó)，中國(guó)旅游業(yè)進(jìn)入大眾化發(fā)展的新階段。
政策支持為旅游地產(chǎn)發(fā)展開(kāi)辟新空間。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中國(guó)旅游業(yè)"十二五"發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出，到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，旅游地產(chǎn)本身具有“投資+自用”的特性，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以享受物業(yè)帶來(lái)的空間享受和消費(fèi)功能。與此同時(shí)，近年來(lái)限購(gòu)政策持續(xù)實(shí)施，嚴(yán)厲地限制了重點(diǎn)城市的投資和投機(jī)性住房需求，部分購(gòu)房需求向三四線城市轉(zhuǎn)移，促使具備資金實(shí)力的房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)。
旅游地產(chǎn)銷(xiāo)售主要針對(duì)外來(lái)需求，大規(guī)模推盤(pán)、較高的定價(jià)使其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)沖擊明顯。品牌房企的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售額占區(qū)域市場(chǎng)比重大多較高，部分項(xiàng)目占當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)成交量的20%以上，對(duì)所在區(qū)域房?jī)r(jià)推動(dòng)更為顯著。三亞當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌?xiàng)目均價(jià)不足萬(wàn)元/平方米，而旅游地產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)均超過(guò)其一倍以上，使得三亞整體房?jī)r(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。同樣，武漢華僑城純水岸•東湖、大連遠(yuǎn)洋鉆石灣和北海恒大御景半島等項(xiàng)目，均價(jià)也均超過(guò)區(qū)域價(jià)格的50-80%，對(duì)市場(chǎng)沖擊明顯。
旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，未來(lái)面臨不確定性。品牌企業(yè)近年投資旅游地產(chǎn)力度越來(lái)越大，部分項(xiàng)目計(jì)劃投資達(dá)到百億元以上，萬(wàn)達(dá)大連金石國(guó)際旅游度假村甚至高達(dá)500億元，與其他幾個(gè)項(xiàng)目合計(jì)達(dá)1700億元，世茂在旅游地產(chǎn)的計(jì)劃總投資也達(dá)到千億元。不足4萬(wàn)平方公里的海南，更是動(dòng)輒有數(shù)十億、上百億的投資。大規(guī)模的計(jì)劃投資在實(shí)際中通常為長(zhǎng)期多批次投入，實(shí)際開(kāi)發(fā)周期多數(shù)會(huì)超過(guò)預(yù)期時(shí)間，使得整體拉長(zhǎng)至十年以上，未來(lái)不確定性增強(qiáng)。另一方面，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，體量大，推盤(pán)節(jié)奏和去化速度均相對(duì)較慢。僅從近年入市的幾家品牌房企項(xiàng)目來(lái)看，根據(jù)現(xiàn)行銷(xiāo)售速度推算，去化周期多數(shù)超過(guò)20年。過(guò)長(zhǎng)的去化時(shí)間和收益周期，給項(xiàng)目后期的資金鏈帶來(lái)壓力，期間一旦銷(xiāo)售不理想，有可能產(chǎn)生項(xiàng)目后期無(wú)法完結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。
此外，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遠(yuǎn)離中心城區(qū)，前期基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營(yíng)成本高、收益周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力均是考驗(yàn)。同時(shí)，自然資源的有限性、越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐帶來(lái)的市場(chǎng)飽和性，以及旅游項(xiàng)目被房地產(chǎn)“綁架”均成為進(jìn)入旅游地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。當(dāng)前旅游地產(chǎn)主要模式是依托自然風(fēng)景、“自然景觀+度假住宅”的粗放型開(kāi)發(fā)，旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo)，項(xiàng)目復(fù)合功能不足，持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日益加劇。要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，就要改變開(kāi)發(fā)模式，打造模式更多樣化、整合資源更全面、長(zhǎng)期居所價(jià)值更突出的項(xiàng)目。【完】
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