中國房地產2013年市場形勢總結與2014年發展趨勢展望

一、2013年中國房地產市場形勢總結

　　1 政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

　　1 2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高，全國銷售創紀錄，投資開工上行

　　價格方面，百城價格指數環比連續18個月上漲，今年以來累計上漲10.74%，同比連續12個月上漲，漲幅擴大至 10.98%，十大城市漲幅明顯高于百城平均水平，北京、廣州、深圳尤為突出。成交方面，重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高，一二線城市由于上年成交量回升力度較大，今年同比增速略低于三線城市。供應方面，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，為近四年最高，“金九”為年內高峰，即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位，多數城市庫存水平止跌上揚，出清周期略有延長但仍處于近年較低水平。全國來看，商品房銷售面積和銷售額增速明顯好于去年，規模創歷史新高;投資額增速高于去年;新開工面積止跌反彈，規模有望超越2011年高點;資金來源整體增速有所回升，總體高于同期開發投資增速，企業資金狀況處于歷史較好水平。

　　1 3.二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩

　　價格方面，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，漲幅超過新房2.5個百分點，三季度以 來漲幅漸趨平穩，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。成交方面，受3月成交量激增帶動，1-8月十大城市二手住宅總成交量已超過去年全年，之后幾個月總體平穩，前11月共成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年最高;上海、北京月均分別成交2.3萬套和1.6萬套，規模最為突出，占十大城市比重近五成。

　　1 4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

　　供求方面，2013年1-11月，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別增長17.9%、34.2%，總出讓金同比大 幅增長69.8%，一線城市成交面積和成交額分別增長73.8%和139.5%，增長最為顯著。價格方面，全國300個城市住宅用地樓面均價同比上漲25.9%，溢價率達19.5%。今年以來地王總價水平明顯提高，約為去年的1.8倍，樓面均價突破1萬元/平方米，創歷史新高。

　　1 5. 企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　銷售方面，2013年1-11月，龍頭企業銷售業績再上新臺階，推動行業集中度進一步提升，十家代表企業銷售額和銷售面積同比分別增長32%和26%，均有望超額完成年度目標，千億俱樂部中新增中海、恒大、碧桂園3家。拿地方面，十大企業拿地規模和金額均大幅增長，分別同比增長47%和87%，品牌房企回歸一二線城市，一線城市拿地占比明顯提高，拿地金額占比由去年的22%上升至29%，導致企業平均拿地成本提高近30%。資金方面，全行業整體償付能力有所提升，企業融資渠道多樣化，債券、票據等直接融資方式明顯增多，優質企業融資成本降低。

　　二、2014年中國房地產市場趨勢展望

　　1 1. 宏觀環境：經濟合理增長，貨幣政策保持穩健，調控政策日趨分化

　　宏觀經濟方面，2014年經濟工作的核心是堅持穩中求進，不再單純重視經濟增速，穩中求進與改革創新兩者并重，結構優化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續保持穩健的貨幣政策，短期內信貸和社會融資仍將平穩增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩步推進，中長期貨幣信貸環境不再寬松。房地產調控方面，隨著不同區域市場表現分化進一步加劇，調控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩步推進，以市場為決定作用的調控機制將逐步形成，行業中長期環境日趨明晰，有助于社會經濟和房地產業的健康理性發展。

　　1 2.市場趨勢：整體繼續向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

　　根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，在宏觀經濟和貨幣信貸平穩增長、房地產調控政策整體平穩的背景下， 2014年全國房地產市場將呈現“銷售量價繼續增長但增速放慢，投資新開工增長平穩”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩健、信貸擴張放慢和高基數導致增速放緩，預計2014年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于2013年;市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續增長，但在多數城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產開發投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

　　1 表：2014年全國房地產市場各項指標預測

　　l 3. 關注點：分化加劇與風險積聚促使行業轉型，市場逐步回歸理性

　　1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續加劇，企業馬太效應日趨明顯

　　不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續，雖然2013年新開工項目將 增加2014年供應，但高地價使得當地房價上漲壓力依然突出，政策有加碼可能;多數二線城市供需均衡價格平穩;大多數三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數城市或將繼續松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業馬太效應日趨明顯，大企業領先優勢繼續擴大，中型企業不進則退，小企業邊緣化。

　　2)風險積聚：經濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

　　經濟方面，中長期來看經濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，2014年全面深化改革落地也將加大短期經濟波動，支持房 地產業快速發展的動力減弱;政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業環境轉變;需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮化速度放慢等行業風險進一步積聚，在2013年商品房量價創下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

　　3)行業轉型：消費升級、政策支持促使更多企業轉向旅游地產等新領域，但去化周期長等風險亟待關注 近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業轉向傳統領域之外的旅游地產、文化地產等，品牌房企拓展力度尤其突 出。對規模在100萬平米以上的300個樣本項目統計發現，總規模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區最為明顯，規模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現。但是，旅游地產項目資金投入大、去化周期長、供應規模龐大可能超過潛在需求、同質化競爭等風險亟待關注。

　　第一部分：2013年中國房地產市場形勢總結

　　1. 政策環境：中央著力深化改革、調控以穩為主，不同城市政策分化

　　2013年，“宏觀穩、微觀活”成為房地產政策的關鍵詞，全國整體調控基調貫徹始終，不同城市政策導向出現分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續堅持調控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革;不動產登記、保障房建設等長效機制工作繼續推進，而限購、限貸等調控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續低迷的城市，在不突破調控底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。

　　1) 中央新思路：堅持調控整體平穩，推進全面深化改革

　　2) 年初國五條加碼調控，堅持從緊遏制房價快速上漲

　　“國五條”為全年調控定調，力保房價平穩。2013年2月20日，國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作，提出五條調控措施即“國五條”，并在3月1日發布國五條細則(《關于繼續做好房地產市場調控工作通知》【國辦發〔2013〕17號】)，表明中央政府高度重視堅持房地產調控，彰顯調控決心，“國五條”細則的推出旨在為房地產市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩定市場預期。兩會前后中央及部委密集表態堅持調控不放松，彰顯調控決心。2010年《政府工作報告》中表態“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2011-2012年分別為“堅定不移地搞好房地產市場調控”和“繼續搞好房地產市場調控”后，2013年更是提出“加強”房地產市場調控。兩會期間，住建部多次表態一定嚴格執行“國五條”;前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產土地供應量不會低于前5年平均數;央行行長周小川答記者問時表示可以通過結構性的信貸政策實現控制房價的目標。

　　年末三中全會定調全面深化改革，更加注重長效機制建設

　　三中全會強調全面深化改革，促進房地產長效機制建立健全。11月12日，十八屆三中全會勝 利閉幕。會議審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，強調進行全面深化改革，放眼于房地產市場的長期健康發展，從頂層設計上為房地產長效機制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產民生保障領域發揮作用，而由市場來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優化商業、產業、養老、文化等其它結構地產的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產業將迎來更加市場化的機遇和挑戰，市場供需關系將更趨良性，保障行業的長期健康發展。

　　 (2) 地方新局面：市場分化推動政策調整，地方調控導向分化

　　 各地落實“國五條”力度不一，北京最為嚴厲

　　年初“國五條”出臺后，北京、廣州等熱點城市隨之出臺地方細則，而大多數城市僅公布了本年度的房價控制目標。在公布細則的城市中，對國五條各項調控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實國五條相關要求。同時，部分城市繼“國五條”細則落地后調控政策進一步細化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發商資金、調高非普通住宅的預售許可門檻，廣州、鄭州加強住宅預售價格和預售許可控制發放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺政策收緊公積金貸款。

　　三中全會前后市場走勢不同促地方政策調整分化

　　一線城市調控政策全面升級，二線城市扎堆加碼。熱點城市房價持續高位，年度控制目標難以 達成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調控政策陸續收緊，地方政府繼續加大調控力度，通過各種方式平抑市場預期。9月鄭州首先對調控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺“深八條”、“京七條”加碼調控后，11月上海和廣州分別出臺“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調控政策全面收緊。隨后這一趨勢蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內，七個二線城市扎堆頒布相關措施。縱觀各地調控內容，可以看出，地方政府調控思路有所轉變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數城市更加強調增加土地和普通房供應，改善供需平穩房價。

　　少數三四線城市靈活調整，適時松綁政策。與熱點一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場發展問題。受前期房地產市場相對低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個限購城市中首個對限購令調整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對政策松綁，規定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助。11月徐州對限購進行調整，不僅提出通過區域上的放寬來推動本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調整來刺激市場，在保證自住型需求的同時釋放高檔需求以推動市場發展。

　　2.新房：百城價格指數持續上漲，重點城市供需兩旺創近四年新高

　　(1) 價格：今年以來百城價格指數持續上漲，一線及少數二線城市漲幅尤為突出 

　　百城均價絕對水平創新高，今年累計漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續18個月環比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價漲幅明顯，環比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進一步擴大，至10月環比上漲1.24%，漲幅達到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個城市房地產調控政策的相繼出臺，市場看漲預期得到有效控制，11月均價達10758元/平方米，為2010年6月以來的最高水平，但環比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平(0.93%)低0.56和0.25個百分點。同比來看，百城住宅均價自2012年12月以來連續12個月上漲，漲幅持續擴大至10.98%。

　　(2) 需求：政策預期加速市場變化，全年成交總量為近四年最高

　　全年總成交量為近四年同期最高，3月為2010年調控以來高點。2013年1-11月，50個代表城市1住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比2011年和2010年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

　　具體來看，1-2月房地產市場淡季不淡，市場趨熱導致“國五條”政策出臺，在政策預期和推盤量低位回升等多重因素帶動下，3月成交量超過3000萬平方米，達到2010年調控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細則落地促使成交量高位持續回落，新政出臺后3個月內代表城市月均成交量較出臺當月(3月)下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應的逐漸淡化以及供應加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點僅低4%，達到年內次高水平。11月，受部分熱點城市調控政策陸續升級影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

　　(3) 供應：新增供應為近四年最高，多數城市高于上年 

　　新增供應總量為近四年同期最高，“金九”達年內高峰。2013年1-11月，20個代表城市2住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比2011年和2010年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應逐步回升，供應量在4月達到階段性高點后持續回落，7月起供應量止跌反彈并于“金九”達到全年最高峰，單月新批上市面積近2000萬平方米，10月供應量季節性回落(回落幅度低于歷年同期)，11月受企業年底加大推盤帶動，新增供應量環比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內第二高，處于最近四年的較高水平。

　　1 重點城市共 50個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、 南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、海口、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個城市，主要是各省會城市和計劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮江、紹興、衢州、韶關、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚州、南通21個城市，主要指地級市。 2 重點城市一共20個，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個城市;二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個城市;三線城市包括蕪湖、東莞、揚州、南通、惠州5個城市。

　　(4) 供求對比：不同城市供求關系表現分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長

　　2013年下半年新增供應逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應量。今年1-11月，10個代表城市成交量同比增長10%，供應量同比增長12%，銷供比達到1.02。其中，受供應不足影響，北京今年市場供不應求矛盾加劇，銷供比提高至1.55;大連銷供比也明顯提高，達到1.44;上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場整體供需基本均衡;蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92;惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應求態勢轉為供過于求;盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

　　庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

　　2013年上半年，代表城市庫存高位盤整;下半年，隨著供應量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個代表城市可售面積為7894萬平方米，環比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比2012年底增長3.5%，已高于2012年階段性高點。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個月，較今年年初延長2.0個月，但仍處2010年來的較低水平。

　　3 重點城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、福州、蘇州、長沙、惠州 10 個城市。

　　二手房：十大城市量價創新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩

　　(1) 價格：持續上漲但下半年漸趨平穩，絕對水平創新高，熱點城市漲幅尤為突出

　　十大城市二手住宅均價環比連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲，價格創歷史新高。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價格環比漲幅逐月擴大，3月受“國五條”預期影響，環比上漲2.8%，漲幅突出;二季度價格漲幅明顯收窄，6月環比漲幅收窄至1%以下;三季度以來，伴隨政策效應淡化價格漲幅再度擴大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩;受近期部分城市調控政策陸續出臺影響，11月價格環比漲幅收窄至1.56%，連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲，漲幅超過20%。

　　3) 成交：受3月成交量激增帶動，今年以來成交總量大幅超過去年

　　3月成交激增帶動今年累計成交量為近四年來同期最高。2013年1-11月，十大城市二手住宅累計成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激 4 如無特別說明，本報告中二手房僅指二手住宅，不包括商業等其他物業類型，二手房價格指數僅對各城市主城區挑選掛牌量居所在區 域前列的活躍樣本進行分析。

　　增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量(18.85萬套)達歷史單月最高;二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%;三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計成交量(69.8萬套)已超去年全年水平;10月成交量季節性回落后，11月止降回升，環比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達8.45萬套，處于今年較高水平。

　　4.土地：全國量價明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出

　　(1) 供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

　　各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。2013年1-11月，全國300個城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較2012年全年擴大13.0個百分點。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%;商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較2012年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個百分點。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%;商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴大13.3個百分點。

　　各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達34.2%，為2010

　　年以來增速首次超過商辦用地。2013年1-11月，全國300個城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而2012年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結束連續兩年的同比下降趨勢，且增速自2010年后首次超過商辦用地;商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較2012年擴大15.0個百分點。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個百分點;商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個百分點。

　　(2) 價格：樓面均價上漲明顯，溢價率止跌反彈，住宅用地尤為突出

　　各類用地樓面均價同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。2013年1-11月，全國300個城市各類用地樓面均價為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價上漲明顯，特別是9月，樓面均價達2165元/平方米，為歷年唯一一次突破2000元/平方米，11月價格為1897元/平方米，為2010年來次高水平。今年以來開發商回歸一二線熱點城市，拿地積極性高，總價和單價“地王”頻現，不斷拉高全國住宅用地價格水平，特別是9月4日由融創競得的北京朝陽區農展館地塊，在剔除配建醫院后樓面均價達7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價低于住宅，價格較平穩，保持在1300-1800元/平方米之間。

　　溢價率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個城市各類用地平均溢價率為16.3%，較去年同期提高9.4個百分點。其中，住宅用地溢價率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個百分點。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個月略有回落，11月溢價率為20.9%;商辦用地各月的溢價率普遍在10%以上，4月達到最高18.4%，8月以來溢價率持續下滑，11月降至9.4%，今年以來波動較大。

　　(3) 出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

　　1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。2013年1-11月，全國300個城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年(2.1萬億元)，同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%;商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達8957億元，同比增長69.0%;10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個百分點，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

　　5.企業：銷售業績再上新臺階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

　　(1) 銷售業績：品牌房企業績穩步攀升，千億俱樂部擴容，行業集中度進一步提高

　　今年以來，代表企業銷售業績顯著增長。受益于企業加大推盤力度以及市場活躍度攀升，2013年1-11月，十家代表企業銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預期和季節性回升等多重因素帶動，購房需求持續釋放，銷售額同比增速持續在40%以上。二季度伴隨調控細則落地，企業業績增速回落。三季度以來企業主動加大推盤促銷售業績逐月上升，10月份達到全年峰值，多家房企 取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業在實現銷售目標后放緩推盤導致銷售業績環比下降，但總體依然處于近幾年高位。

　　(2) 拿地情況：規模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

　　品牌房企拿地規模和金額大幅增長。2013年前11月，十大代表性企業累計拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%;累計拿地面積為10435萬平方米(按建筑面積計算，下同)，同比增長47%。具體來看，一季度企業延續去年下半年拿地積極態度，隨著一二線城市優質地塊推出，二三季度企業拿地熱情有增無減，9月達到全年最高水平。總體上，品牌房企在良好銷售業績和積極融資的支撐下，對于優質地塊的儲備趨于迫切，與去年謹慎拿地不同的是，品牌房企針對一線城市優質地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現。

　　(3) 資金狀況：不同企業分化加劇，融資多元化保證長期發展

　　短期資金償付壓力不大，現金覆蓋比例小幅提高，不同企業分化加劇。截至2013年前三季度，A股房地產上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對短期負債的覆蓋比為105.7%，較2013年中期提升3.7個百分點，明顯高于2011年最差時93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環境改善情況下繼續提升。但不同企業分化明顯，中小企業面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產企業的現金覆蓋比例僅為96.8%，遠低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動性緊縮導致的“錢荒”導致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業中長期資金風險仍然存在。

　　2013年進入海外融資潮，低利率環境下獲取廉價資金。2012年下半年以來，各國政府普遍實施寬松的貨幣政策，境外資本市場低利率環境得以持續，房企海外發債持續升溫。由于在當前的監管環境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內母公司身份在海外市場直接發行債券的難度較高，內地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺，順利實現海外發債融資，并且憑借企業品牌影響力獲得較高的信用評級，實現低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達等龍頭企業在2013年均首次通過境外上市子公司發債，并通過創新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實力大大增強。

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