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開篇：長期以來，建筑幕墻的工程質量問題成為了困擾甲方(房地產開發)企業的一大疑惑，在缺乏專業技術與專業人員的情況下，建筑幕墻的工程質量是否合格或優秀，很難在簡單的肉眼驗收或簡單數據、要素報表情況下得到全面的體現。如何成為一名優秀的甲方幕墻管理者?龍湖集團幕墻管理中心負責人鄭平先生，通過多年的幕墻顧問（詞條“幕墻顧問”由行業大百科提供）從業及甲方幕墻工程質量管理經驗，將以“從甲方視角，看幕墻工程質量”為主線，用四大階段化管理的方式，為廣大甲方與幕墻從業者進行專業分享。
階段一：招標（詞條“招標”由行業大百科提供）階段管理
1、 招標單位梳理
項目啟動招標前，在工程企業“資源池”內選擇!注意點：與項目所在區域、體量、施工難度相匹配的投標單位，考量投標單位的設計施工資質要求!
2、投標單位入圍
2.1入圍原則：供應鏈職能與工程職能共同負責入圍資源的篩選及編制擬入圍單位名單，入圍單位須從分供方資源庫內選擇考察合格且B類及以上單位，暫不合作單位和尚未考察入庫單位不得入圍;
2.2入圍數量：投標單位入圍數量滿足≥2N+1，且不少于4家;N為本次招標標段數量;
2.3入圍面試：工程職能牽頭組織擬入圍單位項目團隊面試，集團幕墻小組對接人參與面試;
3、幕墻加工廠考察要素：
1.加工工廠的配套生產能力;
2.加工工廠與項目現場的運輸距離;
3.工廠加工設備的加工能力;
4.材料成品的質控管理體系。
案例樣式如上圖所示
注膠環境要求、養護環境及時間要求：
硅酮結構膠的施工應在溫度10℃—40℃，相對濕度40-80%的清潔環境條件下進行，這樣可獲得較佳的粘接效果。
單組份硅酮結構密封膠靠吸收空氣中水分而固化，因此單組份硅酮結構密封膠的固化時間較長，一般需要14d-21d，雙組份固化時間較短，一般為7d-10d，硅酮結構密封膠在完全固化前，其粘接拉伸強度是很弱的，因此玻璃目前構件在注入結構膠后，應在溫度20℃、濕度50%以上的干凈室內養護，待完全固化后才能進行下道工序。
錯誤示范：
正確示范：
4、招標、評標、定標
研發：招標圖紙、技術說明書(材料配置和技術要求)、設計封樣(封樣標簽、使用部位、規格參數要求)
工程：場地及周邊條件、標段劃分、施工范圍及施工界面、合同工期、材料品牌、技術要求、項目經理及項目技術負責人駐場要求
供應鏈：投標單位入圍、招標文件編制、發標、標前交底、答疑澄清、評標、定標
*幕墻加工廠的要求：現場還是工廠加工在招標階段要明確
結合持有商業項目幕墻安全、耐久、工期的特點，材料品牌要求主要如下：
1、鋁型材品牌放開，基本覆蓋華南、西南、華北、華中;
2、玻璃制定原片，深加工廠由地區公司招采、工程、研發考察確定;
3、鋁板（詞條“鋁板”由行業大百科提供）指定原板，深加工廠由地區公司招采、工程、研發考察確定;
4、入口門（詞條“門”由行業大百科提供）五金提高要求，采用進口品牌;
5、后補錨栓和石材背栓考慮安全因素，采用進口品牌;
6、氟碳及粉末噴涂采用進口品牌;
7、PVB、SGP膠片采用進口品牌。
材料供應界面及品牌表：
標前交底目的：
1、介紹工程概況，了解項目內外因素與周邊實際情況;
2、對項目的設計內容，有一個直觀的認識;
3、對策劃匯報單位(擬投標單位)，進行工程進度計劃的宣講;
4、明確本工程建設目標要求(質量、進度、安全與文明施工);
5、介紹龍湖工程體系，了解龍湖地產的檢查要求與標準;
6、宣貫龍湖地產工程管理制度，規范投標單位管理動作;
7、宣貫龍湖地產技術管理要求，規范投標單位技術質量行為;
8、通過溝通，就本工程管理思路、施工策劃形成信息貫通;
9、明確本項目技術標投標要求(深化設計原則);
10、明確投標單位需鎖定項目的班組成員，并不得后續更改。
施工界面：
合同專用條款：
技術要求：
答疑澄清：
階段二——深化設計階段管理
1、施工單位確定后，地區研發部根據招標圖、合同文本、答疑澄清文件、技術要求組織施工單位完成幕墻深化設計施工圖;
2、中標后3天組織項目設計團隊進場，首先出具預埋圖(以不影響項目預埋為準)，報工程、研發、顧問確認后隨主體進行預埋，此項工作時間緊張，必要時安排顧問駐場支持;
3、地區研發部按照45天內完成深化圖設計及內部審核，90天內完成圖紙外審的計劃，督促施工單位設計人員駐場，按照預埋件、采光頂、全套圖紙的出圖順序，按需要組織設計院、幕墻顧問、集團幕墻小組對接人員解決在深化設計過程中碰到的各種問題;
4、地區研發部組織建筑師、設計院、幕墻顧問、集團幕墻小組對接人員完成幕墻施工圖的審核，并按要求提交施工圖紙與招標圖紙的差異清單(詳見附件十四《龍湖幕墻圖差梳理表》模板)，深化圖紙審核要點：
4.1施工圖與招標圖的差異，結構構件截面、材質、壁厚及表面處理、幕墻分格及效果、面材及背板材料材質及厚度;
4.2終版建筑、結構圖與招標圖的差異;
4.3與各專業的界面關系及設計深度(建筑、結構、暖通、給排水（詞條“排水”由行業大百科提供）、精裝、景觀、燃氣、廣告位、LED、泛光照明等);
4.4 結構計算書。
具體要求詳見附件四《幕墻設計管理指引》施工圖審查章節、附件五《2019龍湖集團天街產品外裝飾分冊》 幕墻施工圖設計指引、附件四《幕墻設計管理指引》幕墻施工圖審圖要點表)。
5、幕墻深化設計施工圖完成后，由地區研發部組織施工單位送第三方強審;
6、幕墻施工圖外審確認后7天內，地區公司完成幕墻招標圖、終版施工圖圖差的職能交圈，并完成OA上線;
7、項目工程部、研發部、設計單位、施工單位及監理單位進行施工圖紙會審及交底。
8、獎懲規則
8.1 集團研發依據幕墻施工圖審圖要點表、圖差梳理表對幕墻顧問進行考核;
8.2 地區公司未按施工圖審圖要點表進行自查罰-★ ，圖差未完全覆蓋罰-★ ;
8.3 幕墻招標圖評審獎懲情況與顧問評價掛鉤，罰星將暫停合作半年。
深化設計案例分享：
行業內一些不良的錯誤修改——
隨意更改：
a.未依據合同條款約定進行圖紙審核，截面及設計節點隨意變動，降低性能;
隨意更改：
b.系統隨意變動，石材（詞條“石材”由行業大百科提供）由背栓改為掛件;
隨意更改：
c.未經過計算隨意修改，現場檢查發現及時;
1. 招標圖雙跨梁 龍骨尺寸 182x65mm
施工圖 雙跨梁 龍骨尺寸 160x65mm
2.招標圖立柱強度和撓度滿足設計要求，施工圖撓度強度計算不滿足，施工單位加強措施玻璃幕墻二層全襯鋼芯;一層玻璃幕墻雙跨梁雙支座范圍加鋼插芯
隨意更改：
d.采光頂二道排水系統取消，未交付已經漏水;
階段三——施工封樣管理階段
1、考慮材料采購，生產加工的周期要求，定標后1.5個月內，建筑師、項目與施工單位應完成幕墻工程施工封樣工作，由幕墻施工單位組織定樣采購;
2、材料封樣需工程、研發、顧問三方書面簽確，封樣單內容包括材料的規格、型號、廠家等詳細參數、使用部位、封樣日期、書面簽字(章)等;
3、施工封樣具體要求詳見附件八《商業外立面材料封樣標準管理制度》;
4、封樣完成后，需對主材加工廠進行考察，了解合同內容(加工地點、運輸距離和方式、上游材料、管控影響、質量控制體系、付款方式)，簽訂供貨計劃，建立材料清單實時跟蹤(必要時駐場監造);
5、玻璃深加工廠必須提供玻璃加工計劃，在玻璃均質處理時安排監理、顧問駐場監督。
施工封樣標簽：
鋁板深加工廠考察要求：
玻璃深加工廠考察要求：
階段四——施工階段管理
施工階段管理表：
計劃管理表：
標后交底目的：
1、介紹工程概況，了解項目內外因素與周邊實際情況;
2、對中標單位進行工程進度計劃的宣講;
3、對中標單位進行深化設計原則及深化設計進度要求的宣講;
4、對中標單位進行材料管理制度的宣講，包含材料品牌、施工封樣管理和進度、材料駐場和進場檢查要求等;
5、幕墻工程各系統管控要求宣講;
6、介紹龍湖地產的幕墻施工單位自檢、顧問檢查、集團專項檢查要求;
7、現場安全與文明施工要求。
施工策劃主要內容：
1、人員組織：項目團隊人員配置(如同投標人員偏差，項目經理、技術負責人需重新面試)
2、依據龍湖要求的圖紙深化進度計劃;
3、依據合同進度要求編制的幕墻施工進度計劃;
4、項目施工部署：人員辦公與住宿、加工廠、臨時材料堆場和倉庫、現場措施及安裝方法;
5、加工廠及施工現場幕墻加工及施工質量控制措施;
6、依據龍湖要求的材料封樣計劃、采購計劃、進場計劃、材料質量控制、現場材料堆放;
7、安全與文明施工措施。
*施工單位中標后，15天內完成!
材料管理：
在幕墻工程實際質量管理中，項目部人員(包括業主方、監理方、總包方、分包方)往往僅配備鋼卷尺和垂直檢測尺，其它質量管理手段僅憑借報審資料核查、目測等經驗辦法，偏差較大。因此，項目部應配備相應檢測工具及儀器用于物料和安裝質量的檢查。
驗收儀器
進場材料驗收：
材料堆放：
施工及隱蔽驗收：
質量管理：
質量管理：
每個拼縫、專業交叉點、幕墻系統交接部位 100%淋水試驗。如測試當中有任何問題出現，要求增加作試驗范圍及次數。測試過程應嚴格遵循以下標準:
采光頂全部完成后應進行噴淋試驗;
噴淋后觀察，室內交接面、采光頂玻璃內側有無滲漏、滲濕、水印等現象;
依次對選定的部位進行噴淋，對有滲漏水出現的部位，應記錄其位置(
外遮陽連接點作為噴淋的重點區域)。
變更管理：
現場變更技術審核不嚴：施工圖紙連接裝飾線條部位應有鋁板折邊及固定，現場抽查發現鋁板未折邊，密封膠施工無法保證，漏水隱患大。
幕墻施工單位以其它原因對施工圖紙的調整，研發經理、幕墻顧問應與集團幕墻對接人溝通確認。幕墻顧問需對變洽簽的變更原因和技術方面予以確認，并與集團幕墻對接人共同確認。變洽簽顧問審核情況將于顧問評價掛鉤，未與集團幕墻對接人溝通，將暫停合作半年。
現場材料變更：所有涉及材料品牌(品牌庫外品牌)、材料規格等的調整不予以同意。
驗收管理：
1、項目部督促施工單位現場資料收集、歸檔，保證工程竣工時提供真實、齊全、完整資料，幕墻工程竣工驗收首先驗收工程質量保證資料，資料不完整、不齊全，就不能進行工程交付;
2、工程資料目錄：
2.1 竣工圖和計算書;
2.2 材料質量文件;
2.3 檢驗和復驗報告;
2.4 制作安裝質量記錄;
2.5 商檢報告;
2.6 幕墻維修手冊，具體要求詳見附件十七《龍湖天街幕墻維修手冊》。
3、幕墻顧問參與施工驗收，并向甲方、監理單位和幕墻承包商發出確認書或缺陷整改通知;向甲方提供幕墻系統的最終驗收方案及總體系統評估報告;
4、審核幕墻單位呈報的竣工圖、材料質量保證書、幕墻維護手冊、設備安裝及操作手冊，在幕墻工程保修期內，提供所需的相關顧問咨詢服務及工作配合;
5、開業前，安排幕墻施工單位對幕墻進行整體清洗，確保立面潔凈。
建筑幕墻的設計、材料招采、施工及施工交付等，如果不能嚴格的有階段性管控，就會出現如下的一幕，甲方視角里(方案)，施工方工程質量(現場)，遠看似是而非，近看慘不仍睹。
共筑安全之墻，共織美麗外衣，作為城市建筑的霓裳，幕墻應該是一件“藝術品”、一件“工藝品”！甲方業主、設計院所、施工單位，以及型材、玻璃、五金、密封膠、隔熱（詞條“隔熱”由行業大百科提供）條、密封膠條等配套材料廠商，應該從建筑幕墻的功能訴求與業態規劃中挖掘價值、從建筑幕墻的設計與效果實現中獲取靈感、從建筑幕墻的施工與維護中找尋最佳方案、從建筑幕墻的材料品質提升與安全保障中建立運營體系……不同的角度，同樣的追求，為建筑幕墻的全生命周期，賦予其可執行與可管理的意義！
作者鄭平簡介：
高級工程師
一級建造師/美國PMP項目經理
中房協與門窗幕墻聯盟技術協作委員會主任
全國建筑幕墻顧問行業聯盟副理事長
從業經歷：
2002-2011 Arup等國際顧問
2011-2015 華為基建部幕墻產品線負責人
2015-2017 華潤置地商業地產事業部幕墻總監
2017至今 龍湖集團幕墻管理中心負責人
2011年前，全鏈條的國內外幕墻顧問、深化設計和施工經驗;
2011年后，甲方的幕墻全流程管理經驗(設計、招采、施工和施工交付)
