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關(guān)鍵信息：百?gòu)?qiáng)房企單月降17%，前3月累計(jì)降21%
特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2020年1月1日-3月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)在各地的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì);對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
2020年3月，人民銀行會(huì)同財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)召開電視電話會(huì)，再次堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著疫情防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房企按下線下復(fù)工復(fù)產(chǎn)“快進(jìn)鍵”，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸好轉(zhuǎn)，但距離市場(chǎng)正常供求還需要一定的時(shí)間，一季度TOP100銷售規(guī)模同比下降19.5%，預(yù)計(jì)二季度房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)將恢復(fù)至疫情前水平。
2020年1-3月，房企加大營(yíng)銷力度，銷售額破百億房企增至44家，頭部房企資源聚集效應(yīng)加劇。
圖：2020年1-3月房企各陣營(yíng)數(shù)量、銷售額及銷售面積均值情況
2020年1-3月，TOP100房企銷售額均值達(dá)168億元，銷售面積均值為127.1萬(wàn)平方米。房企銷售額超過百億的企業(yè)達(dá)44家，均值為313.4億元;其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大破千億，均值達(dá)1424.3億元。500-1000億元、100-500億元、50-100億元、50億元以下的企業(yè)分別為4家、37家、26家、30家，房企銷售額TOP100的門檻為32億元。
圖：2020年1-3月房企各陣營(yíng)銷售額、銷售面積及同比均值情況
從各陣營(yíng)銷售及同比來看，2020年1-3月，前10房企銷售額均值為776.6億元，銷售額同比均值下降15.6%，11-30企業(yè)銷售額均值為212.7億元，同比均值下降19.2%;31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為115.2億元和49.5億元，同比均值分別下降10.9%和22.4%。3月單月來看，房企銷售額TOP100的環(huán)比增長(zhǎng)率均值為318.9%，其中前10企業(yè)環(huán)比增長(zhǎng)率均值為107.2%，其他各陣營(yíng)銷售額環(huán)比增長(zhǎng)率均值分別為388.3%、367.5%、320.9%。
截至2020年3月，國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)，房企銷售業(yè)績(jī)逐步回暖。在市場(chǎng)增速放緩和內(nèi)部?jī)攤鶋毫Φ碾p重考驗(yàn)下，房企加強(qiáng)內(nèi)功修煉，保持充裕的現(xiàn)金流。2020年房企銷售目標(biāo)更加強(qiáng)調(diào)提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，通過多種渠道增加融資規(guī)模，為企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。
財(cái)報(bào)披露
營(yíng)收增速快于凈利增速，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇
圖：部分房企2019年運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)
多家房企披露2019年財(cái)報(bào)，行業(yè)整體盈利能力承壓，部分企業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異。截止3月底，共有66家上市房企披露了財(cái)報(bào)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年房企營(yíng)業(yè)收入增速均值為22.4%，歸上市股東凈利增速均值為10.9%，凈利增速低于營(yíng)收增速，整體盈利能力有所回落，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中部分企業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異，如世茂受益于結(jié)算均價(jià)上升、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備及良好的營(yíng)銷、行政費(fèi)用控制，繼續(xù)保持較高的盈利增速及盈利水平：2019年?duì)I業(yè)收入達(dá)1115.2億，同比增長(zhǎng)30.4%，毛利率達(dá)30.6%，核心利潤(rùn)153.3億，同比增長(zhǎng)30.6%，股東應(yīng)占核心利潤(rùn)率高達(dá)14.1%。正榮重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健、規(guī)模和利潤(rùn)共生，核心凈利率水平進(jìn)一步提升：2019年?duì)I業(yè)收入325.6億，同比增長(zhǎng)23.1%，核心凈利29.0億，同比增長(zhǎng)42.7%，核心凈利率8.9%，凈負(fù)債率75.2%。
規(guī)模
銷售目標(biāo)增長(zhǎng)12.2%，未來追求高質(zhì)量增長(zhǎng)
表：部分房企2020年銷售目標(biāo)
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公布，中指研究院整理
部分房企銷售目標(biāo)增速均值為12.2%,疫情影響下追求高質(zhì)量增長(zhǎng)。進(jìn)入3月份，部分房企在披露財(cái)報(bào)的同時(shí)公布了2020年的銷售目標(biāo)，據(jù)統(tǒng)計(jì)房企銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率均值為12.2%，在疫情沖擊下銷售目標(biāo)設(shè)定較為謹(jǐn)慎。如恒大、中海、華潤(rùn)等企業(yè)在高基數(shù)基礎(chǔ)上，充分考慮市場(chǎng)端壓力，2020年銷售目標(biāo)增速定為個(gè)位數(shù);金科2020年目標(biāo)是2200億，較2019年的銷售額同比增長(zhǎng)18.3%，與前兩年81%、93%的銷售增幅比較來看，企業(yè)將更加關(guān)注高質(zhì)量增長(zhǎng)。
2020年一季度，房企銷售目標(biāo)完成率均值為12.7%。從一季度房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)來看，受新冠疫情影響，大部分房企的銷售目標(biāo)完成率均在13%以下，在22家公布的房企中僅有2家企業(yè)完成率超過了15%，隨著疫情逐漸得到控制、房企加大營(yíng)銷力度，銷售端將逐步回歸正軌。
融資
國(guó)內(nèi)外融資環(huán)境適度寬松，融資規(guī)模和成本雙改善
圖：2020年1-3月房企融資情況
數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院整理
從融資規(guī)模來看，1-3月房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增1.7%，增幅轉(zhuǎn)正;其中海外債融資1901.3億元，同比增長(zhǎng)33.0%;信用債融資1689.2億元，同比基本持平;資產(chǎn)證券化發(fā)行562.1億，同比下滑42.5%。
單3月份來看，房企海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資總額為1611.4億，同比增23.1%，其中信用債和海外債都有不俗表現(xiàn)，同比分別增長(zhǎng)41.1%、22.3%，資產(chǎn)證券化融資表現(xiàn)欠佳，同比下滑24.6%。環(huán)比來看，3月份三個(gè)渠道融資總額環(huán)比增長(zhǎng)42.8%，主要由3月信用債發(fā)行額環(huán)比大增所致。
從融資成本來看，1-3月海外債平均融資成本為8.54%，與去年相比降低21個(gè)基點(diǎn)，信用債平均利率4.50%，與去年相比明顯下降。從發(fā)展來看，海外債融資成本不斷降低，3月融資成本7.89%，環(huán)比降低1.16個(gè)百分點(diǎn);信用債3月融資成本4.21%，環(huán)比略增0.14個(gè)百分點(diǎn)。
整體來看，隨著國(guó)內(nèi)疫情逐步得到控制、復(fù)工返崗有序展開，疊加國(guó)內(nèi)外較為寬松的融資環(huán)境，房企搶抓機(jī)遇加大融資力度，融資表現(xiàn)進(jìn)一步改善。未來，面對(duì)嚴(yán)峻的海外疫情形勢(shì)及錯(cuò)綜復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)前景，房企應(yīng)繼續(xù)保障融資渠道通暢，努力完成銷售目標(biāo)，增加現(xiàn)金流入，為企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展贏得先機(jī)。
