2020年，庚子年春節(jié)，注定不平凡！原本闔家歡聚的傳統(tǒng)佳節(jié)，因為一場突如其來的新型冠狀病毒（2019-nCoV）來襲而蒙上陰影。殷憂啟圣，多難興邦！回顧過去，我國在2003年，也曾遇到過一次類似的病毒疫情——SARS。為此，中國幕墻網(wǎng)ALwindoor.com特別邀請“合立投資金融學(xué)院”，從經(jīng)濟發(fā)展、資本市場及房地產(chǎn)市場等多個緯度，為大家回顧上次疫情所帶來的影響，由此分析本次疫情的后續(xù)會如何發(fā)展。
一、2003年非典對經(jīng)濟、資本市場及房地產(chǎn)市場影響回顧。
非典疫情從2002年11月中旬在廣東爆發(fā)，后向全國其他地區(qū)擴散傳播，在一系列隔離、防護和救治政策下，至2003 年6 月中旬疫情得以控制，歷時約7 個月。其中，2003 年4 月-5 月是疫情的高峰期。
(一)對經(jīng)濟的影響分析。
1.宏觀層面：短期沖擊GDP，中長期影響有限。
2.不同產(chǎn)業(yè)層面：第三產(chǎn)業(yè)受沖擊更大，也持續(xù)更久，尤其是交通運輸(特別客運)、批發(fā)零售、住宿餐飲、文化娛樂、房地產(chǎn)等行業(yè)受影響較為突出。
3.經(jīng)濟三架馬車：對消費沖擊明顯，對投資和出口的影響溫和。
(二)對資本市場影響：短期有利債市、不利股市，尤其是房地產(chǎn)和交通運輸板塊跌幅較大，但對股市和債市的中長期影響不大。
(三)對房地產(chǎn)市場影響。
1.短期對房地產(chǎn)投資、施工以及銷售均產(chǎn)生一定沖擊，但中長期影響有限，甚至出現(xiàn)快速恢復(fù)并加速上行的情況。
圖：非典時期的房地產(chǎn)業(yè)增加值變化情況
2.即使對廣東、北京、香港等非典疫情高發(fā)地區(qū)，疫情也只影響了樓市短暫降溫，后期快速回暖。
(四)非典時期政策出臺的相關(guān)應(yīng)對政策。
1.貨幣政策：在總體保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，定向做了信貸鼓勵和支持。
112.財政政策：下發(fā)疫情防控相關(guān)建設(shè)項目的資金，對受疫情影響較明顯的行業(yè)減免政府性基金和稅收。
二、本次疫情的基本情況以及與2003年非典的比較。
(一)本次疫情基本情況。
相比2003年的非典，本次疫情傳染性更強但致命性更弱，政府應(yīng)對較快，經(jīng)驗更為充分，疫情有望得到有效控制。
(二)本次疫情對經(jīng)濟的影響比較。
此次疫情對經(jīng)濟的影響程度預(yù)計將大于2003年非典，但時間可能更短。
1.2003 年非典之前宏觀經(jīng)濟已經(jīng)歷1 年左右的企穩(wěn)回升，且處于上行的開
始階段，但本輪疫情爆發(fā)于宏觀經(jīng)濟剛剛經(jīng)歷一個季度的企穩(wěn)回升，且中國經(jīng)濟下行壓力增大，投資、消費、出口三架馬車均不給力。
2.當(dāng)前中國經(jīng)濟已經(jīng)以第三產(chǎn)業(yè)為主，疫情對第三產(chǎn)業(yè)影響更大，持續(xù)更久。
3.2003 年疫情較為嚴(yán)重的時期在4-5 月份，本輪疫情爆發(fā)在臨近春節(jié)和春節(jié)假期之中，對經(jīng)濟的沖擊會更大。
2003年非典期間，交通運輸、住宿餐飲、金融等服務(wù)業(yè)所受沖擊較大，二季度GDP分項同比分別較一季度下滑5.4、3.6和3.6個百分點。
根據(jù)2020年春節(jié)目前受沖擊的情況，假定只考慮沖擊最大的三個行業(yè)，電影票房70億(市場預(yù)測)+餐飲零售5000億(假設(shè)腰斬)+旅游市場5000億(完全凍結(jié))，短短7天，直接經(jīng)濟損失就超過1萬億，占2019年一季度GDP 21.8萬億的4.6%，這還是最保守的估計。
三、本次疫情對經(jīng)濟影響以及政府應(yīng)對措施的預(yù)測。
(一)對經(jīng)濟的影響分析。
1.宏觀經(jīng)濟：疫情會對宏觀經(jīng)濟短期帶來一定沖擊，但伴隨疫情得以控制和消退，經(jīng)濟將會迎來明顯的反彈。
根據(jù)恒大研究院任澤平的觀點，疫情對經(jīng)濟的影響主要取決于其持續(xù)時間和政策應(yīng)對力度，可能會出現(xiàn)三種情景：
情景一：防控及時得力，疫情持續(xù)時間較短，對經(jīng)濟的沖擊也主要局限在一季度，疫情高峰出現(xiàn)在2月中旬，此后逐步下降，3-4月結(jié)束，四個季度的GDP增速預(yù)計為4%、6%、5.8%和5.6%，全年在5.4%。
情景二：由于春節(jié)復(fù)工人口流動、氣溫較低利于病毒傳播以及防控不得力，疫情可能延續(xù)至二季度，最終各方面努力下并在氣溫升高的幫助下于6月左右結(jié)束。疫情持續(xù)時間較長，將影響整個上半年的經(jīng)濟增長。一季度GDP增速滑落至4%，二季度略有回升，但仍顯著低于正常水平。四個季度GDP增速預(yù)計分別為4%、5%、6%和5.8%，全年GDP增速為5.2%。
情景三：考慮到病毒的前期潛伏期較長、傳染性較強以及未來變異的可能性、復(fù)工以后再次擴散和傳播、防控上可能的疏漏，疫情持續(xù)時間可能會超出預(yù)期，形勢的演化比第二種更嚴(yán)峻也要有充分估計。四個季度GDP增速預(yù)計分別為4%、5%、5%和6%，全年GDP增速為5%。
2.行業(yè)影響：餐飲、旅游、電影、交運、教育培訓(xùn)等行業(yè)沖擊最大，醫(yī)藥醫(yī)療、在線游戲等行業(yè)受益。
3.對資本市場影響：短期利好債市，利空股市，但中長期仍取決于經(jīng)濟基本面和趨勢。
(二)政府預(yù)計的應(yīng)對措施：對沖政策或會提前或加碼。
今年是國內(nèi)“十三五”收官之年，是經(jīng)濟十年翻一番和全面建成小康社會的決勝之年。由于經(jīng)濟普查對過往經(jīng)濟基數(shù)的調(diào)整，2020年中國GDP增速預(yù)計達到5.6%左右即可完成翻番任務(wù)。
2020年的經(jīng)濟形勢本身已經(jīng)較為困難，由于新型肺炎疫情的“黑天鵝”擾動，本來已經(jīng)較為困難的經(jīng)濟變得更加復(fù)雜。即使按照任澤平較為樂觀的預(yù)計，全年的GDP預(yù)計也只能達到5.4%左右。在這種情況下，我們預(yù)計中央保持GDP增速達到5.6%左右的目標(biāo)不會改變甚至是底線，因此原有的逆周期調(diào)節(jié)政策寬松方向不變，節(jié)奏或比原來預(yù)想的要加快，力度或比原來預(yù)想的要加碼。
目前，中央已采取了一系列貨幣政策和財政政策的應(yīng)對措施。2月1日，央行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，強化對重點醫(yī)用物品和生活物資生產(chǎn)企業(yè)的金融支持，更好地滿足人民群眾正常的金融服務(wù)需求，為打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)、維護經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展大局提供有力支持。同時，銀保監(jiān)會表示，2020年底難以完成存量資管業(yè)務(wù)處置的機構(gòu)允許適當(dāng)延長過渡期。財政政策方面，截止目前，財政部、國家衛(wèi)生健康委預(yù)計已下達近千億元基本公共衛(wèi)生服務(wù)和基層疫情防控補助資金。
我們預(yù)計，接下來中央會根據(jù)疫情的進展情況，可能會加大貨幣政策和財政政策的加碼力度。貨幣政策目前仍有降準(zhǔn)降息的空間，不排除一季度就會安排一
次全面的降準(zhǔn)和降息;對于財政政策，一方面可能會減免一季度受疫情影響嚴(yán)重的行業(yè)(例如交通運輸、餐飲、旅游等)相關(guān)稅收，加大財政補助和貼息力度，另一方面也可能會適當(dāng)提高赤字率。
四、本次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及政府應(yīng)對政策預(yù)測。
(一)本次疫情與2003年非典時期房地產(chǎn)行業(yè)情況的不同。
2003年非典疫情爆發(fā)時，我國房地產(chǎn)正處于市場化發(fā)展的起步階段，市場規(guī)模較小，需求旺盛，且房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，非典疫情的短期擴散影響力較小。但經(jīng)過近20年的發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場規(guī)模已徘徊在歷史高位(2019年銷售面積和銷售金額分別是2003年的5倍和20倍)，且處在較為嚴(yán)厲的全方位政策調(diào)控期，因此本次疫情對房地產(chǎn)的短期影響預(yù)計會更大一些。
(二)本次疫情對房地產(chǎn)市場具體影響的預(yù)測。
1.銷售：預(yù)計一季度會出現(xiàn)明顯的下滑，二季度會逐步走穩(wěn)，下半年會出現(xiàn)補償性上漲。
在嚴(yán)峻的抗擊疫情形勢面前，一月份百強房企銷售已出現(xiàn)下滑，預(yù)計今年一
季度全國多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場交易將會有非常明顯的下滑。
2.拿地：上半年拿地意愿會降低，溢價率會繼續(xù)下行，下半年回穩(wěn)。
每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中窗口期，但受疫情等外部因素影響，房企對未來預(yù)期不明朗，1月份百強房企拿地銷售比創(chuàng)歷史新低，預(yù)計上半年房企拿地意愿會降低，大概率會看到一些城市土拍市場溢價率會繼續(xù)降低。
3.施工和新開工：上半年預(yù)計增速會明顯放緩，下半年企穩(wěn)回升。
(三)預(yù)計政府會采取的應(yīng)對政策
1.房地產(chǎn)調(diào)控：預(yù)計地方政府會出臺一些實質(zhì)性的放開限貸限購政策。
受疫情影響,地方政府財政支出增加，同時地方經(jīng)濟也受到一定沖擊。在這種情況下，地方政府對土地財政以及房地產(chǎn)的依賴程度會加大。因此，預(yù)計地方政府一城一策、因城施策的力度會加大，中央對地方政府放松調(diào)控尺度的接受度會加大，部分城市尤其是受災(zāi)影響較大的城市可能會出臺一些實質(zhì)性的放開限購限貸的政策。
2.房地產(chǎn)融資政策：不會實質(zhì)性放松，但不再加碼。
從金融監(jiān)管部門角度，宏觀上“穩(wěn)杠桿”的政策還會延續(xù)，對房地產(chǎn)金融政策全面放松的可能性不大。但考慮到房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的重要性，以及房企一旦出現(xiàn)債務(wù)危機的牽涉面和影響面將會非常之廣，預(yù)計監(jiān)管部門不會再出臺新的收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，對已有的房企融資通道會給予放開的窗口。
五、總結(jié)：疫情對房地產(chǎn)短期不利，未來一年將有利于房企的發(fā)展，對房地產(chǎn)資管行業(yè)總體利大于弊，機遇大于挑戰(zhàn)。
1.地產(chǎn)行業(yè)走勢整體預(yù)判。
受到疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售、拿地、投資、施工等預(yù)計在一季度會受到較為明顯的沖擊。但一方面由于原先的需求受到抑制，在疫情結(jié)束后會逐步釋放，另一方面對房地產(chǎn)的調(diào)控政策會有所放開，預(yù)計房企下半年的發(fā)展會出現(xiàn)回暖，甚至出現(xiàn)一波補償性上漲。
2.房地產(chǎn)資管行業(yè)的機會預(yù)判。
第一，資產(chǎn)端的機會。一方面，今年二季度以后房企的銷售預(yù)計會穩(wěn)下來，調(diào)控政策和融資政策都會出現(xiàn)適度放松，低價拿地的機會也會增
多，好的地產(chǎn)項目會增多，頭部房企的整體安全會有保障。另一方面，在短期銷售受到影響的情況下，部分房企對高成本融資接受度會有所提高。
第二，資金端的機會。一方面，短期內(nèi)股市受到?jīng)_擊，部分投資者預(yù)計會更加愿意購買一些固收類產(chǎn)品。另一方面，在固收產(chǎn)品當(dāng)中，房地產(chǎn)又是相對安全且收益率較高的固收產(chǎn)品。
第三，產(chǎn)品端的機會。在監(jiān)管明確表態(tài)資管新規(guī)過渡期可以適當(dāng)延長的情況下，預(yù)計監(jiān)管不會在短期內(nèi)就關(guān)閉房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品和定融產(chǎn)品的備案通道。
3.應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險。
在當(dāng)前的市場形勢下，疊加疫情的雙重影響，中小房企銷售、融資以及項目開發(fā)方面面臨的不確定性更大。因此，需要更加高度關(guān)注部分銷售不理想、資金鏈又緊張房企的流動性問題，尤其是要更加慎重投資三十強之外的房企。
