陸續(xù)披露的2015年上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)顯示，在已正式公布年報(bào)的59家房地產(chǎn)上市公司中，30家凈利潤同比下滑，其中8家虧損。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，雖有 一線城市銷售業(yè)績的飄紅，但并不能掩蓋房企利潤率的持續(xù)下滑。B端金融判斷中國房地產(chǎn)變革時(shí)代已經(jīng)來臨，就像傳統(tǒng)銀行一樣受到互聯(lián)網(wǎng)金融的沖擊，要生存下去，房企必須變革，必須經(jīng)歷適者生存的自然法則。
將來!房企虧損漸成常態(tài)
伴隨著上市房企陸續(xù)公布2015年財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)告，樓市的城市分化態(tài)勢(shì)在房地產(chǎn)企業(yè)上逐漸呈現(xiàn)。
2月24日晚，雅居樂突發(fā)盈利預(yù)警，表示2015年的股東應(yīng)占溢利同比可能下降約70%。而這種雅居樂此前從未主動(dòng)發(fā)過的公告內(nèi)容，使這個(gè)行業(yè)看上去就有 些許不尋常。記者根據(jù)雅居樂公司目前的報(bào)告資料發(fā)現(xiàn)，預(yù)期截至2015年12月31日止年度的股東應(yīng)占溢利與2014年同期比較可能下降約 70%，而核心凈利潤(本公司股東應(yīng)占溢利并扣除投資物業(yè)重估的公允值收益及相關(guān)稅務(wù)影響及匯兌損失/收益)將有可能下降約40%。
根據(jù)其公布的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年雅居樂的銷售規(guī)模仍然未有突破，全年實(shí)際累積預(yù)售金額僅442.3億元，未能達(dá)到其預(yù)期的年度銷售目標(biāo)。而在規(guī)模之 外，盈利的快速下滑也成為雅居樂的痛點(diǎn)。記者查看數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年雅居樂實(shí)現(xiàn)的凈利潤也就只有14.03億元左右，這意味著，僅匯兌損 失一項(xiàng)就讓雅居樂去年將近半年的利潤化為烏有。
無獨(dú)有偶，記者在梳理過程中發(fā)現(xiàn)，利潤降低的房企豈止雅居樂一家?
日前，合景泰富地產(chǎn)控股有限公司公布2015全年業(yè)績。2015年，合景泰富收入約人民幣83.4億元，較2014年同期下降20.3%;毛利為人民幣30.1億元，同比降幅為19%。
預(yù)計(jì)首虧額度最高的中華企業(yè)，預(yù)計(jì)虧損24-25億元。中華企業(yè)公告顯示，公司布局的二三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項(xiàng)目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項(xiàng)目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價(jià)格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計(jì)提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。
越秀地產(chǎn)也發(fā)出了盈利預(yù)警預(yù)計(jì)2015年止年度盈利較2014年度下降約50%~60%，主要原因也是預(yù)期人民幣貶值給公司帶來了約4.5億元人民幣的凈匯兌虧損。
2月23日，新世界中國公布截至去年12月31日的中期經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，于業(yè)績期內(nèi)，新世界中國物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營溢利為8.19億港元，較去年同期實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營溢利12.97億港元下跌38.2%。
2月22日，另一家發(fā)布盈利預(yù)警的房企保利置業(yè)甚至表示，公司坦承截至2015年12月31日止年度，公司擁有人應(yīng)占溢利將錄得虧損。
出現(xiàn)首虧的多家上市房企當(dāng)中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業(yè)績下滑幅度將達(dá)到6138%。該公司預(yù)計(jì)2015年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市 公司股東的凈利潤為-23億元左右，而2014年同期的凈利潤為3809萬元。嘉凱城在業(yè)績預(yù)虧公告中表示，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交 付項(xiàng)目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著。
隨著房地產(chǎn)黃金時(shí)代的結(jié)束，開發(fā)商普遍賺錢的日子一去不復(fù)返，盡管2015年市場有所好轉(zhuǎn)，但難改房地產(chǎn)大勢(shì)已去的現(xiàn)實(shí)，特別是三四線城市高庫存背景下， 即使有救市政策的推出，也依然改變不了市場的各種風(fēng)險(xiǎn)存在。大房企利潤下滑，更勿談眾多中小房企了。而市場份額更多被少數(shù)寡頭房企所壟斷，市場進(jìn)入了嚴(yán)重分化階段。
大房企虧損呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)
出現(xiàn)虧損的房企有很多原因?qū)е聵I(yè)績下滑，同時(shí)也呈現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn)。
首先，出現(xiàn)虧損的房企大部分都深耕二三線城市。
據(jù)雅居樂公告顯示，公司出現(xiàn)虧損的原因主要有兩個(gè)：平均售價(jià)較以往低，使毛利率下跌;2015年下半年人民幣貶值導(dǎo)致匯兌損失。除廣州、南京等一線城市和熱點(diǎn)二線城市外，雅居樂主要土地儲(chǔ)備分布于中山、惠州等三四線城市，在云南瑞麗、騰沖、西雙版納等城市亦有大量土儲(chǔ)。
保利置業(yè)表示，虧損原因包括收入減少及銷售毛利率下跌造成銷售毛利減少;發(fā)展中物業(yè)及持作出售物業(yè)的減值虧損;人民幣錄得凈匯兌虧損;投資物業(yè)重估收益減少;及財(cái)務(wù)費(fèi)用增加等。
其次，基本都受人民幣貶值沖擊。
除了雅居樂，多數(shù)房企出現(xiàn)虧損與人民幣貶值分不開。“大部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)美元債的同時(shí)并沒有做匯率的風(fēng)險(xiǎn)鎖定，因此一旦人民幣對(duì)美元貶值，企業(yè)就會(huì)承受 由匯率帶來的非現(xiàn)金的虧損，這會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表上。”針對(duì)內(nèi)房企遭遇的匯兌損失，穆迪房地產(chǎn)行業(yè)高級(jí)分析師梁鎮(zhèn)邦稱，人民幣的貶值將給房企的報(bào)表帶 來明顯的沖擊。
最后，虧損企業(yè)中也出現(xiàn)嚴(yán)重分化現(xiàn)象。
出現(xiàn)首虧的多家上市房企當(dāng)中，下降幅度最為明顯的是嘉凱城，其業(yè)績下滑幅度將達(dá)到6138%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他虧損企業(yè)。這也導(dǎo)致了同為虧損，卻呈現(xiàn)兩極分化的特點(diǎn)。
小房企或退出房地產(chǎn)業(yè)或消失
如果說大房企面臨著虧損狀態(tài)，那么對(duì)于更多的中小房企來說，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)或消失將是他們難以逃避的命運(yùn)。
記者從2015年年報(bào)中可以看到，房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)真正結(jié)束，而市場也開始逐漸分化。大房企的盈利能力也開始逐漸下降，寡頭時(shí)代來臨，一些大的 品牌房企保持了較強(qiáng)增長態(tài)勢(shì)，而更多的中小房企則因?yàn)槊媾R去庫存和業(yè)績下滑的窘境，部分中小房企開始逐漸剝離（詞條“剝離”由行業(yè)大百科提供）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而再往長遠(yuǎn)來看，這些中小房企的 消失率甚至將以驚人的速度消亡。雖然有些企業(yè)仍在盈利，但增速已明顯放緩。對(duì)他們來說，如何尋找新的增長點(diǎn)，變得尤為迫切而重要。而對(duì)于那些虧損的房企來 說，如何活下去，則事關(guān)生死存亡。
新城控股副總裁歐陽捷曾表示，由于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，未來增長率按照過去5年的復(fù)合增長率的一半計(jì)算，到2026年壟斷的千億房企將會(huì)占領(lǐng)整個(gè)市場，屆時(shí)預(yù)計(jì)會(huì)有90%的房企將會(huì)消失。
去庫存成為2016年乃至今后三四線城市開發(fā)商們的重要任務(wù)，但效果并沒有那么樂觀。沒有回流資金，加上融資困難，中小房企將面臨前所未有的生死考驗(yàn)。由 于金融機(jī)構(gòu)為了控制投資風(fēng)險(xiǎn)，中小房企很難獲得開發(fā)貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒了“救命錢”，盡管利好樓市的政策刺激不斷，但這 已經(jīng)不僅僅是市場的問題，所以去庫存問題是一項(xiàng)長期的艱巨的任務(wù)。這就導(dǎo)致了一系列連鎖的惡性循環(huán)。
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