前段時間，跟一做工程的朋友(老A)聊天，跟我吐槽，現(xiàn)在的開發(fā)商合作沒誠意、項目沒利潤，施工單位的日子不好過，聽完他的哭訴，頓時感覺地產(chǎn)行業(yè)的水太深。
老A說，他前段時間，跟進(jìn)西雙版納的一個旅游地產(chǎn)項目，已經(jīng)降到6%了，質(zhì)保金扣掉5%之后，只要工地有半點(diǎn)問題那1%就不見了，就這樣，業(yè)主還要降價。就算沒有問題，那1%也不夠支付項目墊資的利息，前提還是業(yè)主能按照合約按時付款，如果再拖一拖，利息增加，這就白玩。可即便是這樣，還有三家公司比我們價格低。
這還僅僅只是冰山一角，在這場博弈之中，施工單位逐步被邊緣化，面臨轉(zhuǎn)型的困局。
最低價中標(biāo)：想中途停工要挾或變更沒門
前些年，房子好賣，開發(fā)商也不怎么管理，即便低價中標(biāo)，通過幾個變更，還能撈回不少利潤。現(xiàn)在，地價貴，政府又現(xiàn)價，手上也沒多少錢，導(dǎo)致最終壓榨下游的施工單位。
在材料采購上，找材料商都找來，逐一比價，最終鎖定材料品牌與價格后，采取甲定乙供的方式，業(yè)主自己不買，由施工單位來采購。由于開發(fā)商把材料商的價格壓的很低，材料商也沒多少利潤空間，施工單位想要從材料商那里撈到油水幾乎為零。材料商都是現(xiàn)款現(xiàn)貨，否則不予供貨，這個資金又得由乙方墊資來做，而且材料的損耗、質(zhì)量問題等都得由施工單位承擔(dān)。
過去，不少企業(yè)會通過中途停工來要挾，變相加錢。老A說，業(yè)主現(xiàn)在把合同都限制的很死，中途停工總要有個理由吧?沒理由的停工，打官司也打不贏啊，最后白白損失了履約保證金。過去，在施工過程中做一個變更或簽證，還能獲得價格調(diào)整，現(xiàn)在需變更，甲方不進(jìn)行價格調(diào)整，這一下子就沒得玩了。更狠的是開發(fā)商將項目分為多標(biāo)段，一旦有一家耍賴停工，立刻清場由另一家公司接受，而清場的單位還沒有了履約保證金。
材料上沒利潤，開發(fā)商又壓低管理費(fèi)用，最終只剩下人工費(fèi)，而這基本上很難支撐一家大型的企業(yè)的運(yùn)營成本。老A說，施工單位的生存空間在哪，他也不清楚。
再說說，為啥施工企業(yè)爭先恐后的上市?不就是為了獲得更多的資金嘛，這些資金用來干嘛?就是為了適應(yīng)目前的行業(yè)現(xiàn)狀啊，不能墊資的施工企業(yè)現(xiàn)在直接就會被市場趕出去。
開發(fā)商風(fēng)險轉(zhuǎn)移：以房抵款，好房子永遠(yuǎn)輪不到你
好不容易到談婚論嫁的時候，開發(fā)商跟你提出，“你是否愿意接受30%的工程款買我們的商鋪”。老A答復(fù)，公司不樂意，然后，就沒有然后了，直接出局。
樓市調(diào)控，房子不好賣，開發(fā)商通過以房抵款轉(zhuǎn)移風(fēng)險，施工單位就變成了開發(fā)商抗風(fēng)險的垃圾桶。老A說，每天都有大量的地產(chǎn)公司找他們以房抵款。我說，有房抵那也不錯，至少還是固定資產(chǎn)，還有變現(xiàn)的那一天。
老A說，“有價值的商鋪，地產(chǎn)公司不會給我們的，他給的都是經(jīng)他們營銷部門評估了不好賣的風(fēng)險很高的房子。”老A曾經(jīng)遭受過這樣的禍害，在內(nèi)蒙古做的一個項目，因各種原因同意了業(yè)主以房抵款，施工到了付款階段，去售樓中心選房號，發(fā)現(xiàn)房價都是沒折扣的。于是，老A讓一個朋友以個人買房者的身份去詢價，結(jié)果是八五折。知道啥概念不?全款抵來的房子最多能以八五折賣出去，中間15%要自己賠。一個項目本身賺不了多少，這種坑人坑到家了。即便這樣，老A去選擇了幾個比較好的戶型要定樓號，業(yè)主死活不給，就給了6個戶型讓老A自己挑，全是垃圾戶型。
有錢就是不付給你，缺錢我可以貸給你
不知道是哪一位高人說的，房企間的競爭已是供應(yīng)鏈的競爭。加之這幾年，互聯(lián)網(wǎng)金融的放開，不少地產(chǎn)企業(yè)也涉足供應(yīng)鏈金融。于是乎，大家都玩起了高大上的供應(yīng)鏈金融，然后又開始坑施工單位了。
老A說，你說開發(fā)商沒錢?他只是沒錢給施工單位而已。老A最近剛接洽的一個企業(yè)，實(shí)際上也有兩三個月了吧，在合作洽談過程中，對方表示工程款是鐵定要墊資的，但他們也有融資平臺，缺錢他們可以貸款。
你得找他們貸款來為他們墊資。在無息為他們墊付款項之后還要支付給他們利息。為了錢，不要臉的地產(chǎn)公司又是很多。為對方墊資，想高價中標(biāo)，基本做夢。三輪公開競價，價低者中。
等待行業(yè)洗牌，轉(zhuǎn)型左右為難
不轉(zhuǎn)型等死，轉(zhuǎn)型找死。用在老A身上不為過。他告訴我，現(xiàn)在迷茫了。轉(zhuǎn)眼間，又到年底了，最怕的就是方向走錯了。跟進(jìn)的這幾個項目，沒有一個最終能夠成單的，不是被無底線的壓低價格，就是難以收回款項，付款方式不合理。
行業(yè)沒有標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主才有信心一味地壓價。施工單位處于房地產(chǎn)價值鏈里的落地環(huán)節(jié)，根據(jù)微笑理論，重要性也未放在很高的高度，勞動成果與企業(yè)的專業(yè)性也很難得到認(rèn)可。在合作上沒有話語權(quán)，未來該怎么走，還是一個未知數(shù)。
老A說，2016接近尾聲了，2017年可能情況更糟糕，現(xiàn)在也只能熬、只能等，等待行業(yè)洗牌。市場亂到一定程度就會向好的一面轉(zhuǎn)向。無論是政府干預(yù)，還是市場自調(diào)，反正持續(xù)這么被動的讓開發(fā)商打壓，早晚會出大問題。市場的調(diào)整會在出問題之前發(fā)生還是之后發(fā)生我保證不了，但我知道這早晚會做調(diào)整。
聽完老A的哭訴，或許現(xiàn)在正處于最黑暗的時期，摸不到前路的方向，但黎明遲早會到來。老A這樣的智豬博弈心態(tài)，正代表著行業(yè)里中上游企業(yè)所面臨的困局
