【網友推薦】中國樓市未來10年三大問題和兩大趨勢

　　較高的居民住房條件是中國夢不可或缺的部分，但三位一體的商品房開發模式更適合于大開發時代，而難以滿足居民日益增長的住房品質需求。不改變住房開發模式而依賴單純的政策刺激，不能有效激發居民改善性住房需求，而只會使商品房非理性投機與結構性過剩更加嚴重。政策重點應及時順應市場形勢的轉變，以放開城鎮居民自建房為契機，重構住房開發模式。不斷提高居民住房品質，形成新的經濟增長點。

　　在科學規劃的基礎上，全面放開城鎮居民購買國有土地使用權自建住房，將進一步完善住房供應體系，有效激發居民改善住房的愿望，促進經濟增長。農村居民可以在宅基地上低成本地自建住房，但城鎮居民卻只能高價向開發商購買質量低劣風格雷同的商品住房，這必然抑制城鎮居民住房改善需求的釋放。當前雖然中央政府沒有明文規定禁止城鎮居民購地自建房，但絕大多數城市政府都禁止了城鎮自建房，或給自建房設置了極高的制度障礙，使其無法付諸實踐。主要包括：通過地方法規直接禁止居民自建房;提高拿地門檻使個人無法拿地建房;建房報批辦證手續極其繁雜，使個人無法完成;地方政府規劃法規對個人自建房進行限制等。

　　全面放開城鎮自建房，一是需要從中央層面出臺相對法規，對個人自建房的權利進行全面保護，廢除地方政府對個人自建房設置的種種政策限制;二是降低拿地門檻，劃小地塊出讓;三是全面改革規劃制度，建立與個人購地自建房相適應的城鎮規劃體系;四是廢除房屋建設的面積套型限制;五是簡化繁雜的報建審批、辦證手續，清理昂貴的報建與辦土地證、房產證費用;六是探索與代建、合作建房、自建住房相適應的住房融資模式，為代建、合作建房、自建住房低成本信貸支持;七是禁止以公共利益的名義強拆城鎮居民住房用以開發商品住房。

　　短期政策走勢及其影響

　　隨著住房市場結構性過剩形勢的不斷明朗，調控政策出現由抑制住房消費到支持住房消費的方向性轉折。

　　一是限購政策相繼退出。自2011年以來相繼實行限購的46個城市中，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市及三亞尚在堅守外，其他于2014年均已經取消或松綁了限購政策。

　　二是針對住房改善及投機的信貸限制獲顯著放寬。2014年9月29日，人民銀行與銀監會聯合發布通知，對于已經結清購房貸款的家庭再購買二套普通商品住房，執行首套房貸款政策;對于已結清購房貸款的家庭再購買三套及以上住房，取消貸款的行政限制，由金融機構自主確定首付款比例和貸款利率水平。時隔半年， 2015年3月30日二套房信貸再獲松綁。央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對購房貸款尚未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。

　　三是調減二手住房交易稅費，降低住房投機成本。財政部、國家稅務總局聯合發布消息，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　如果樓市繼續下滑，未來中央和地方政府有望推出的救市政策包括：全面取消包括一線城市在內的住房限購政策;進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件，降低按揭貸款利率;進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等;政府收購過剩的商品住房用作保障房之用;加大舊城區及棚戶區改造力度以擴張需求、減少供給等。

　　限購限貸及存量房交易稅費政策的及時調整，一方面有利于提振開發商信心，激發部分投機及改善性購房需求。但同時也將使公眾對經濟增速快速下滑、房地產市場過剩的猜疑得到確認，從而助長了對房價進一步下跌的預期和觀望情緒。總體而言，密集救市政策的推出對于扭轉住房市場一邊倒式的看空預期，從而緩解局部市場恐慌、避免部分城市房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止住房過剩城市樓市短期大起大落。這些政策在宏觀政策刺激下，部分大城市住房成交量出現階段性放大，房價已經出現小幅上調。

　　在住房價格過高投資收益過低、住房供給結構性過剩的大環境下，即便政府強力刺激，短期內大多數城市房地產市場也難以重振雄風。但對于少數特大城市，宏觀刺激政策對房價上漲仍然具有相當的正向助力，需要未雨綢繆加以警惕。

　　附：城鎮化城鄉一體化綜合體解決方案

　　傳統的城鎮化項目投入資金大、周期長，行業大佬紛紛轉型小股合作時代。房地產公司在做城鎮化的時候應該把自己打造成為一個輕資產的公司，懂得抱團、合作、撬動土地金融價值，通過電商給城鎮化項目插上翅膀。(看圖)

　　1、靠趨勢產業拿地; 2、靠人氣創造市場; 3、靠電商創造金融; 4、靠3+1(商鋪住宅物流+基金)創造收益; 5、靠模塊化復制。

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