是窗還是墻 玻璃幕墻維修誰來擔責

　　【中國幕墻網】相關法律無明確規定，一旦發生糾紛，只能走法律程序“個案”解決
　　落地玻璃門、玻璃幕墻、玻璃窗……玻璃作為一種建筑材料，美觀、時尚，越來越多地被用于建筑當中。不過伴隨著大面積玻璃建筑裝飾的使用，一旦出現破損，相關的保修問題卻讓不少業主感到頭痛。記者調查發現，由于玻璃幕墻涉及到共有和私有的問題，相關的法律法規并沒有明確規定。因此，一旦發生糾紛，只能走法律程序，“個案”解決。

　　案例
　　搬到新家一年半臥室大落地玻璃出現破損
　　最近，居住在海珠區的吳小姐很郁悶。她家臥室的大落地玻璃突然出現了破損，因為搬到新家才一年半，她認為，應該在保修期內，直接找物業公司維修就行了。結果，物業公司的人來現場看過后，告訴她，她家的玻璃幕墻并不屬于墻體，只能算窗戶，因此只能按照普通玻璃保修一年，如果算墻才能保修三年。吳小姐對此很不解，“明明是那么大的落地玻璃，明明是玻璃做的墻，怎么就是窗了？是不是物業故意逃避責任才這么說的？如果真的過了保修期，誰來負責維修？”

　　玻璃幕墻存在一定的安全隱患，在天氣炎熱等情況下，可能會出現自爆等情況。物業及資產管理部表示，類似吳小姐這種情況，在她的實際工作中也經常接觸到。“從我個人的經驗，如果玻璃材料一年多就非人力因素損壞，應該是質量問題。我們作為物業管理公司，從業主角度出發，應該和開發商交涉處理。不過，這樣的交涉本身并沒有強制力。”

　　難點
　　公共外墻與業主自用部分重合的法律無明確規定是墻還是窗
　　那么，玻璃幕墻出現損壞，究竟由誰來保修？張小姐告訴記者，玻璃建筑材料應該誰保修，主要看它是否是公共部分。“如果是公共墻體，那么就應該是物業管理公司負責保修。如果是室內結構，則根據它是窗還是墻的劃分確定保修期，但對于一些公共和業主自用重合的情況，相關法律法規并沒有明確的規定。”

　　廣東厚博律師事務所律師程磊也表示，關鍵點在于對玻璃幕墻是墻還是窗的劃分，如果是墻體，則屬于公共部分。如果是窗戶，則屬于業主所有，由業主承擔維修責任。

　　但是，對于很多業主來說，大面積玻璃材質的建筑面，既兼顧了墻體的功能，但說是一面大窗戶，又好像無可厚非。玻璃墻體一般是指由玻璃面板與支承結構體系組成的、可相對主體結構有一定位移能力或者自身有一定變形能力、不承擔主體結構所受作用的建筑外圍護墻。但有關公共外墻與業主自用部分重合的情形，到底應該劃分為墻還是窗，相關法律法規并沒有明確規定。

　　據了解，在理論上，如何界定區分所有建筑物的專有部分，就有“中心”說（即“壁心”說）、“空間”說、“最后粉刷表層”等五種不同的主張。但是，在實際操作過程中，玻璃幕墻到底是窗還是墻，到底沿用那一種理論主張來劃分？目前的法律法規并沒有對此進行嚴格意義上的劃分與規定。因此，遇到類似的糾紛，最后往往都要通過法律途徑，進行個案分析解決。廣州市消委會相關負責人也曾表示，消委會也接到過類似的案例，但調解難度比較大，最后都建議雙方走法律程序來解決。

　　維修
　　落地玻璃算窗戶只能保修一年屬于墻體才能保修三年
　　關于玻璃幕墻是墻還是窗的劃分，也會導致保修期的不同，且保修期過后的維護也不一樣。

　　如果玻璃幕墻被認定為墻，即為共有部分。參照關于外墻的保修期限,根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第七條的規定,屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。而關于玻璃幕墻的保修期，廣東省建設廳于2008年2月1日起頒布施行的《既有建筑幕墻安全維護管理實施細則》第八條規定，施工單位應按國家有關規定和合同約定對建筑幕墻實施保修，保修期不少于三年。關于玻璃幕墻的規定，各個地方情況也不一樣。例如上海就在2012年2月1日起，施行《上海市建筑玻璃幕墻管理辦法》，按照第十七條規定：“施工單位應當按照國家和本市有關規定在玻璃幕墻保修期內承擔保修責任。玻璃幕墻防滲漏的保修期不低于5年。”

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