09版新政包括“二套房貸適度放寬、以稅費減免刺激購房消費、合理為開發(fā)商資金松綁”等五大政策導向。
一位權(quán)威人士表示：如果說過去幾個月是國家對房地產(chǎn)政策調(diào)整的試探性出牌，那么，這五大政策作為一年來的“政策合并”已納入明年的決策層視野，而出臺的方式也可能“以中央出思路、地方自行決策為主。”
更豐富、更具體、可操作
據(jù)悉，這五條相關(guān)部委正在“積極溝通和協(xié)調(diào)”的政策包括：
一是進一步減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關(guān)的財政補貼。這與中央經(jīng)濟工作會議中“減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔”的表述直接呼應。此外，二手房交易的稅費有可能考慮減免，如對二手房營業(yè)稅實行分檔補貼等。
二是進一步挖掘購房消費潛力，適當調(diào)整二套房貸的限制，諸如“小房換大房”、“由房改房進入商品房”等均可享受與首套房同樣的政策優(yōu)惠。雖然此前相關(guān)部委在這一問題上存在較大分歧，但決策層經(jīng)過調(diào)研認為市場中確實存在較大的改善性購房需求，“如果釋放出這一部分消費潛力，對于拉動內(nèi)需無疑效果巨大”。
三是政府收購如“爛尾樓”等低價商品房用作保障房房源，“這在當前市場低迷期具有現(xiàn)實意義”。一方面可消化存量緩解市場爛尾壓力，另一方面也以較小的成本迅速完成保障房房源的籌措。目前包括重慶、南京、鄭州等城市已經(jīng)率先實施相關(guān)措施，“中央可考慮統(tǒng)一出臺指導意見加以規(guī)范”。
四是科學決策保證合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。投資規(guī)模過度萎縮將深刻影響宏觀經(jīng)濟的運行，但又不能脫離實際的自住消費需求，可以“通過完善住房普查制度、建立全國性的住房檔案對于目前市場的實際購房需求有效摸底，以此把握未來的房地產(chǎn)投資規(guī)模”。
五是對部分開發(fā)商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。一方面可適度對如土地增值稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)開發(fā)稅費進行減免；另一方面金融部
門也有可能“給予優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目適當?shù)男刨J支持”。
事實上，11月份以來，“穩(wěn)”字當頭，維護政策連貫性的調(diào)性已經(jīng)成為各大部委的共識，在中央經(jīng)濟工作會議召開的前半個月，國務院、發(fā)改委就先后召集各界人士對房地產(chǎn)市場進行了建議采集，為下一步行動做好了“充分的政策儲備”。
有系統(tǒng)、有特點、更包容
顯然，與去年零星出臺的政策相比，09版住房新政顯然具有三大特點。首先是把握了年底出臺的前瞻性，容易為明年定調(diào)；其次是與“保增長”的大政方針相銜接；第三是沒有把住宅市場的商品特性棄之門外。
一位權(quán)威人士對記者表示。按照他的理解，新政表述有兩層意思，一是要適當刺激合理的住房消費以擴大內(nèi)需，二是房地產(chǎn)投資供給不能脫離實際的自住消費需求。
雖然09版住房新政的宗旨是“求穩(wěn)”，但在當前宏觀經(jīng)濟進一步下滑與“房地產(chǎn)救市力度不夠”的呼聲中，“穩(wěn)”字顯然被賦予了新的含義。
一位知情人士認為，經(jīng)過長達半年的冷靜觀察與政策試探，“中央對房地產(chǎn)市場有了更為清晰的認識”。否則，就不會再度強調(diào)“維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”，并首次提出“把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來”。
不過，他也表示，“2007年房地產(chǎn)市場過熱”的認識一直是中央的基本考量，所以“不會輕易開閘放松投資規(guī)模”。
但也有業(yè)內(nèi)人士提醒，09版住房新政在推行中肯定會有不同的解讀和理解。因為金融風險依然是國家不肯放松的底線。中信銀行一位按揭經(jīng)理對記者表示，銀行目前確實在考慮對二套房貸限制進行調(diào)整，但僅僅建立在“第一套房貸款已經(jīng)償清”的基礎(chǔ)上。
一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專家也對記者表示，“適當刺激購房消費，但不等于助長房地產(chǎn)投資的泡沫。”他還認為，“這里有一個刺激力度的問題，畢竟當前樓市正處于低點，力度過猛則市場必然反彈，這也不符合求穩(wěn)的調(diào)性。”
不過，大部分圈內(nèi)人士認為，對于09版住房新政，“既不能太樂觀，也不要太悲觀。”至于用什么方法刺激明年的購房需求，顯然市場自身需要有更大調(diào)整。因為在判定市場是否“回暖”方面，成交量顯然要比成交金額更具說服力。
另據(jù)本報從權(quán)威渠道得知，這五大政策還考慮了房地產(chǎn)的“產(chǎn)業(yè)鏈”效應，特別是對農(nóng)民工的吸納問題和對上游產(chǎn)業(yè)的拉動問題。
一位分管房地產(chǎn)業(yè)的地方官員對本報表達了他對09版住房新政的看法：“就目前來看，國家層面出臺政策的空間已經(jīng)不大，未來地方政府將靈活發(fā)揮更大的作用，這也是對過去宏觀調(diào)控中‘一刀切’的教訓總結(jié)。”（來源：中國證券網(wǎng)）
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